疑惑解答

問題一：什么企業(yè)需要繳納土地增值稅？

答復(fù)：不分行業(yè)，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

問題二：土地增值稅是賣方來繳納還是買方承擔(dān)？

答復(fù)：是由轉(zhuǎn)讓方繳納，屬于買方稅。

問題三：土地增值稅的稅率是多少？

答復(fù)：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。

問題四：土地增值稅的計算公式是多少？

答復(fù)：應(yīng)交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)土增稅基本計算步驟如下：

① 先計算可以扣除項目金額（包括土地和建筑成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等）

② 計算收入

③ 收入－扣除項目金額=增值額

④ 增值額/扣除項目金額=增值率

⑤ 按稅率計算稅額

問題五：土地增值稅在計算的時候，扣除項目包括哪些？

答復(fù)：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費用;

(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

問題六：能否舉個案例說明一下土地增值稅的計算？

答復(fù)：比如甲企業(yè)賬面上有套辦公房成本2000萬，想賣掉8000萬，計算一下土地增值稅？假設(shè)不考慮別的扣除項目。

土地增值稅 = (8000-2000) ×60% -2000×35% =2900萬元

問題七：土地增值稅的計算是不是扣除項目中有個加計20%的扣除？

答復(fù)：是的，但是并非所有的企業(yè)都享受這個加計20%的扣除。只有符合一定的條件才可以享受。

一，要求必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；

二，要求必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計扣除項目。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。

問題八：房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)費用中財務(wù)費用有何特殊規(guī)定？

答復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)費用指的是銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按前2項的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按前2項的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

問題九：房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅的扣除項目與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括增值稅嗎？

答復(fù)：稅金是增值稅附加，是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。如有相關(guān)需要疑惑，請私聊巧思益財稅小編！