優(yōu)化存量商品房的土地增值稅計(jì)算方式，建議制定全國(guó)統(tǒng)一的區(qū)分新房和舊房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)兼顧稅收征管的可操作性。基于住房“正常處置”“投資經(jīng)營(yíng)”等不同目的制定差異化稅收政策。運(yùn)用數(shù)字化手段加強(qiáng)土地增值稅的征收管理。

我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅計(jì)算分為兩種類型：開(kāi)發(fā)新建商品房和轉(zhuǎn)讓舊房。在銷售新建房時(shí)，按照收入減去扣除項(xiàng)目后的增值額計(jì)算稅款，即取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。在銷售舊房時(shí)，則有三種計(jì)算方式：一是重置成本價(jià)法，即按照收入減去四項(xiàng)扣除項(xiàng)目（即取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金以及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用）后的增值額計(jì)算稅款；二是發(fā)票加成法，即不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，房地產(chǎn)計(jì)稅成本可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5％計(jì)算；三是核定征收，即對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅計(jì)稅方式具有一定的可選擇性，在實(shí)際執(zhí)行中，容易出現(xiàn)成本和交易價(jià)格核算不準(zhǔn)現(xiàn)象，會(huì)導(dǎo)致國(guó)家土地資源增值收益流失。一方面，涉及計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算的房地產(chǎn)重置成本評(píng)估價(jià)格存在浮動(dòng)空間；另一方面，房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象仍比較突出，存量房土地增值稅存在一定程度的征收困難現(xiàn)象。

土地增值稅將規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康發(fā)展、運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向以及保障國(guó)家參與土地增值收益分配作為開(kāi)征的主要目的。為了更好地發(fā)揮土地增值稅的職能作用，筆者提出以下改進(jìn)建議：

第一，擴(kuò)展實(shí)際征稅范圍。無(wú)論是單位轉(zhuǎn)讓還是個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無(wú)論是新建房還是存量房，無(wú)論是住房還是其他業(yè)態(tài)，都應(yīng)完整納入土地增值稅征稅范圍。

第二，優(yōu)化存量商品房的土地增值稅計(jì)算方式。首先，建議制定全國(guó)統(tǒng)一的區(qū)分新房和舊房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)兼顧稅收征管的可操作性。目前在稅務(wù)實(shí)踐中，各地對(duì)“舊房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不一致，有些標(biāo)準(zhǔn)在稅收征管中并不具有可操作性。比如，如何監(jiān)控房屋是否真正交付使用及其使用時(shí)間長(zhǎng)短、如何測(cè)算磨損程度等。因此可規(guī)定，凡是新建的房屋，在房屋建成后至第一次產(chǎn)權(quán)證辦理完畢前出售的，按照新房計(jì)算土地增值稅；而在辦理了第一次產(chǎn)權(quán)證后再出售的，一律按照舊房銷售計(jì)算土地增值稅。以上規(guī)定也與房地產(chǎn)市場(chǎng)增量房和存量房的認(rèn)定保持了一致。其次，現(xiàn)行舊房計(jì)算方式中“發(fā)票加成法”按年加成5%的依據(jù)合理性不足，可考慮予以廢止。在征管條件成熟時(shí)，尋求以“實(shí)際歷史成本”替代“重置成本評(píng)估價(jià)”作為扣除項(xiàng)目計(jì)算征收土地增值稅。

第三，基于住房“正常處置”“投資經(jīng)營(yíng)”等不同目的制定差異化稅收政策。建議按照“少級(jí)次、寬級(jí)距、低稅率”的模式，調(diào)整簡(jiǎn)化累進(jìn)稅率級(jí)距和級(jí)次，適當(dāng)擴(kuò)大級(jí)距，減并級(jí)次，降低邊際稅率；針對(duì)存量商品房的不同情況設(shè)計(jì)稅收實(shí)際負(fù)擔(dān)率。首先，可以對(duì)銷售存量房屋按持有年限設(shè)計(jì)稅收負(fù)擔(dān)量：對(duì)持有不超過(guò)5年的房屋對(duì)外轉(zhuǎn)讓按適用稅率征收，持有5年～10年的減半征收，持有10年以上的按1/4征收。其次，針對(duì)銷售唯一住房或銷售增值率位于一定區(qū)間內(nèi)的住房等行為，制定稅收優(yōu)惠政策。即通過(guò)從“持有年限”“擁有套數(shù)”“增值幅度”三個(gè)指標(biāo)區(qū)分“正常處置”和“投資經(jīng)營(yíng)”行為，前者給予稅收優(yōu)待。最后，完善相關(guān)稅收政策與新增房地產(chǎn)充足供應(yīng)、租售同權(quán)改革等房地產(chǎn)政策配合，擴(kuò)大買房者的可選擇空間，降低出售者的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力。

第四，運(yùn)用數(shù)字化手段加強(qiáng)土地增值稅的征收管理。一方面，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的構(gòu)建，建立增量及存量房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)體系，為稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)歷史成本提供真實(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息支持，逐步形成出售房產(chǎn)一般以實(shí)際購(gòu)置價(jià)作為扣除項(xiàng)目的征稅機(jī)制。另一方面，建議運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”技術(shù)，從土地出讓金（基準(zhǔn)地價(jià)）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值等宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)以及可比房地產(chǎn)銷售價(jià)格、供求比率、投資回報(bào)率等行業(yè)運(yùn)行特征指標(biāo)出發(fā)，建立房地產(chǎn)價(jià)格稅收預(yù)警指標(biāo)體系，并有效運(yùn)用于存量房各項(xiàng)稅費(fèi)的征收管理中，封堵“陰陽(yáng)合同”“不實(shí)申報(bào)”漏洞。

第五，依據(jù)環(huán)境條件循序漸進(jìn)實(shí)行土地增值稅改革。土地增值稅稅制改革應(yīng)穩(wěn)步、有序推進(jìn)，既要考慮當(dāng)下的稅收征管能力，還要與廣大人民群眾的認(rèn)知理解程度相適應(yīng)。一方面，土地增值稅征管方式改革進(jìn)程中，與稅收征收管理相關(guān)涉稅信息需要逐步搜集積累，稅務(wù)信息化系統(tǒng)需要調(diào)試升級(jí)。因此，土地增值稅改革總體方案上要設(shè)置政策的“緩沖帶”和“磨合期”。特別是在改革前期，要做好平穩(wěn)過(guò)渡。另一方面，土地增值稅的改革方向需與各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀相結(jié)合、需與總體稅制建設(shè)推進(jìn)相協(xié)調(diào)。因此，需要在一定程度上厘清中央與地方政策制定分工，平衡政策的一致性與多樣性，探索“原則管住、細(xì)節(jié)放開(kāi)”的政策組合模式。在稅收法定的原則基礎(chǔ)上，充分賦予地方一定的政策靈活性，以保證土地增值稅全國(guó)總體與各地區(qū)政策效果的協(xié)調(diào)平衡。

（作者系國(guó)家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局“土地增值稅稅制存在的問(wèn)題及改革思路研究”課題組成員）

來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)