在過去的2020年杭州樓市備受矚目，一方面杭州“萬人搖號搶房”一浪更甚一浪，在去年上半年甚至出現(xiàn)6萬人搶900多套房的極端案例，一次性就凍結(jié)資金超過400億元。另一方面，杭州曾衛(wèi)冕三年的“賣地之王”，在2020年雖然不敵上海，但也位居一眾城市最前列。

為了遏制套利沖動、抑制“打新”需求，杭州在去年曾先后出臺了多次關(guān)于新房方面的限購政策。而今年1月份還沒有過完，隨著上海、深圳調(diào)控的加碼，杭州也不甘落后，在2021.1.27號又迎來了再一次的加碼。那么，這些新老政策之間存在著哪些變化呢？

變化一：限售范圍進一步擴大

在2020年7月份杭州還只是明確“通過高層次人才家庭優(yōu)先購房方式取得的住房，自商品住房合同網(wǎng)簽備案之日起，5年內(nèi)不得上市交易?！彪S后在9月份，將“房源傾斜比例達到80%的商品住房項目，無房家庭以優(yōu)先購買方式取得的住房”也納入限售范疇。而在此次的新政當中則進一步提出“本市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。優(yōu)先滿足無房家庭購房需求的熱點商品住房項目，購房人以優(yōu)先購買方式取得的商品住房，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?！?/strong>

如此一來，限售范圍持續(xù)擴大。目前商品房交易時間普遍在2年左右，等到取得不動產(chǎn)證之后又將面臨5年的限售時間，這也就意味著，在杭州樓市調(diào)控新政過后，新上車的購房者要做好7年內(nèi)不能出售房子的準備。

變化二：限購力度進一步加強

在限購方面又可以分為幾個層面來進行比較。首先落戶后立馬能購買的商品房數(shù)量變少了。在此前的政策中，規(guī)定已婚家庭在杭州落戶之后即可購買兩套住房，超過兩套實行限購。而在新政中則對此進行細化，“落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房?！辈粌H要落戶，還得滿五年，這樣一來，二套搖號的購房者數(shù)量將大大減少，而剛需客搖號概率則相應(yīng)地增加。

其次，在贈與住房后也無法立即取得購房資格。原先在無購房資格時，將房子贈予他人便能獲得房票，而當前，在杭州限購范圍內(nèi)將住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房，受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。此條規(guī)定是為了堵住以贈與方式獲得購房資格的漏洞：部分有購房資格的人員將住房贈與他人，騰空名下房產(chǎn)后，很快便可獲得新的購房資格。新政則提高了時間門檻，贈與后再獲得購房資格，需要等待三年時間。

變化三：完善無房家庭認定標準

原政策只強調(diào)，“2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓本市限購范圍內(nèi)住房的可認定為無房家庭?！倍谛抡行略隽艘粋€無房家庭的認定標準，“在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年。”原政策會導致部分家庭出售住房后，在剛需改善期間被認定為有房家庭而無法搖中，新規(guī)則改善了這一個漏洞。

變化四：完善高層次人才優(yōu)先購房政策

新政中規(guī)定，“高層次人才轉(zhuǎn)讓本市限購范圍內(nèi)住房的，須在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房?！?/strong>此前高層次人才在杭州限購范圍內(nèi)可享受一次人才購房優(yōu)先政策。新政出臺后，避免了先前人才通過假離婚，將房子放在夫妻一方或者出售目前已有的商品房來增加人才參與搖號的資格。

變化五：提高個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限

新政新政將政將杭州限購范圍內(nèi)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年?！?/strong>改2變5”是許多城市進行樓市調(diào)控時會使出的“必殺技”。該措施旨在通過提高二手房交易稅費，加大投機投資性購房短期換手成本，防范房屋快買快賣的現(xiàn)象，同時也為了避免誤傷剛性置換需求。去年成都進行類似的調(diào)整之后，房地產(chǎn)市場隨即出現(xiàn)了微妙的變化：一些原本計劃購買二手房的消費者開始轉(zhuǎn)向一手房市場，一些拿證未滿5年的消費者暫緩出售計劃，核心城區(qū)周邊一些搖號之后有剩余房源的樓盤去量加速……

日前，住建部副部長帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導房地產(chǎn)市場情況?？梢?，兩地的樓市熱、打新熱引起了國家主管部門的高度重視。而杭州的主動響應(yīng)，在一定程度上及時制止了“漲風”的蔓延。值得一提的是，部分城市去年第四季度出現(xiàn)一波樓市上漲行情，這其中或存在少量投資資金變相流入樓市的可能性。而近期幾個一二線城市的調(diào)控都傳遞出一個重要信號，若熱點城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)走高，很可能引發(fā)又一輪調(diào)控。