客戶需求

劉先生2020年8月10日在北京市區(qū)購(gòu)買了一套普通住房并取得了房產(chǎn)證，總價(jià)款為480萬元，2022年2月10日，劉先生因急需用錢，準(zhǔn)備將該套住房以500萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人。僅考慮增值稅及其附加，不考慮其他稅費(fèi)。

客戶方案納稅金額計(jì)算

如果此時(shí)轉(zhuǎn)讓，劉先生需要繳納增值稅：500÷（1+5%）×5%=23.81萬元，需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86萬元，合計(jì)稅收負(fù)擔(dān)：23.81+2.86=26.67萬元。

納稅籌劃方案納稅金額計(jì)算

由于劉先生急需用錢，此時(shí)已經(jīng)無法等到持有滿2年再銷售住房了，為了享受滿2年免增值稅的政策，劉先生可先實(shí)際銷售住房，等待滿2年后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。為保證購(gòu)房者的利益并預(yù)防劉先生未來再將住房銷售給他人或不辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，雙方可以簽訂一個(gè)抵押借款協(xié)議。劉先生向購(gòu)房者借款500萬元，以該套住房作為抵押，并辦理抵押登記。這樣，不經(jīng)過購(gòu)房者同意，劉先生是不可能再將住房銷售給他人的。同時(shí)，劉先生與購(gòu)房者簽訂一個(gè)購(gòu)買該套住房的協(xié)議，協(xié)議約定住房辦理過戶的日期為2022年8月10日，如果劉先生拖延辦理住房過戶手續(xù)，可約定每拖延一日支付一定數(shù)額的違約金，如果劉先生拒絕辦理住房過戶手續(xù)，可以約定一個(gè)比較高的違約金，這樣就可以預(yù)防劉先生再以高價(jià)將住房出售給他人。

通過納稅籌劃，劉先生減輕增值稅及其附加稅費(fèi)負(fù)擔(dān)26.67萬元。

涉及主要稅收制度

• 《增值稅暫行條例》

• 《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》