對于房子的執(zhí)念我們每個人都會有，特別是在外漂泊的人更是如此。買房這件事，不僅僅交錢就完事了，還有很多我們未曾想到的問題會出現(xiàn)。

恐怕連你自己都不知道，你買房時其實交了很多稅。當然，雖然你不知道，但是這事確實發(fā)生了。我們買房時，主要繳納的就是增值稅。

買房時，增值稅怎么算？

買房時，增值稅=不含稅房款*稅率。

當然我們在買房時，開發(fā)商不會直接告訴我們不含稅價格的，而是告訴我們包括增值稅的含稅價格。

在這個時候，買房涉及的增值稅=含稅總房款/（1+稅率）*稅率。這里就是進行了價稅分離，從而計算出了我們買房時實際承擔的增值稅。

對于增值稅來說雖然是價外稅，但是由于需要企業(yè)上交國家稅務部門，我們作為消費者雖然是實際的承擔者，但是實際交易中并沒有什么感觸。

舉例說明：

虎虎在2022年3月買了一處住房，支付的總房款是2180000。另外，銷售房產(chǎn)的開發(fā)商是一般納稅人，增值稅適用的稅率是9%。

增值稅=2180000/(1+9%)*9%=180000。

也就是說虎虎買房雖然實際支付了2180000，但是房子的價值可不是2180000，而2000000（2180000/(1+9%)=2000000）。而剩余的180000就是虎虎需要承擔的增值稅了。

當然，對于企業(yè)來說，實際獲得的也只是2000000的不含稅金額，180000的增值稅企業(yè)也是需要上交國家的。

對于房產(chǎn)的增值稅來說，不僅僅只有9%的稅率，在特殊情況下也可能是5%的征收率，對此我們做到心中有數(shù)即可。

有住房貸款，就可以退個稅嗎？

我們有住房貸款，也是不一定能夠退稅的。

個稅在改革之后，不僅改變了計稅的基本原理，也是增加了六項專項附加扣除。在這些專項附加扣除里面，就有一個住房貸款利息專項附加扣除。正是有這樣的情況，致使有部分人認為只要有房子就可以獲得退稅。

其實能不能獲得退稅，需要具體情況具體分析。

1、不能退稅

我們要明白買房時，不需要繳納個稅。之所以買房和個稅有關系，是因為貸款買房時，在符合條件的情況下，我們可以在計算個稅時稅前扣除住房貸款利息專項附加扣除。

當我們的收入不高，同時在月底預扣預繳時，已經(jīng)把住房貸款利息專項附加扣除計算在內(nèi)，在個稅匯繳清算的情況下不會形成退稅的。

2、可以退稅

我們要想通過住房貸款利息專項附加扣除退稅，需要同時滿足以下三個條件。

（1）我們可以享受住房貸款利息專項附加扣除；

（2）住房貸款利息專項附加扣除，沒有在預扣預繳時扣除；

（3）在不扣除住房貸款利息專項附加扣除的情況下，我們已經(jīng)預繳了個稅。

比方說，虎虎購買了自己的首套住房，由于他自己的疏忽，沒有登記住房貸款利息專項附加扣除。在沒有扣除住房貸款利息專項附加扣除之前，虎虎的應納稅所得額是19500，預繳的個稅是585（19500*3%=585）。

個稅匯繳清算時，虎虎把住房貸款利息專項附加扣除進行了稅前扣除。計算結果如下：

實際應納稅所得額=19500-1000*12=7500。

實際應納個稅=7500*3%=225。

應退個稅=585-225=360。

如果你自己也符合上面的三個條件，也是可以退稅的。沒有退稅的，抓緊去辦理吧！

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