房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》。

本文政策適用范圍

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設施和房屋建設。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

可采用簡易計稅方法的房地產(chǎn)項目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

房地產(chǎn)老項目，是指：

(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用一般計稅方法應納稅額的計算及征收管理

銷售額的規(guī)定

一般計稅方法的銷售額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款和拆遷補償費用后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用- 當期允許扣除的土地價款、拆遷補償費用）÷(1+9%）

(一)當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款、拆遷補償費用=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 ÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）× 支付的土地價款、拆遷補償費用

1.當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

2.房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。

3.當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積和房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

（二）支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。

（三）支付的拆遷補償費用，是在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用。納稅人扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照規(guī)定允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

【政策解析】采用一般計稅方法的房地產(chǎn)項目可以扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款。也就是說，土地價款并非一次扣除，而是隨著銷售額確認的進度分期扣除，當期銷售幾套房子就可以扣除幾套房子對應的土地價款。采用一般計稅方法的房地產(chǎn)項目包括新項目也包括老項目選擇一般計稅方法的。

【實例解析】勝利房地產(chǎn)公司(一般納稅人)2019年4月開工建設瑞景家園小區(qū)，從政府受讓該宗土地直接支付土地價款為1000萬元。2019年12月小區(qū)土建工程全部竣工，并履行相關(guān)備案手續(xù)，經(jīng)實際測繪確定可供銷售建筑面積為100萬平方米。2019年12月，勝利房地產(chǎn)公司銷售住房20套，總建筑面積為2400平方米，共取得含稅銷售收入400萬元已知，勝利房地產(chǎn)公司瑞景家園項目截至2019年11月期末取得進項稅額扣稅憑證為18萬元，2019年12月取得可以抵扣的進項稅額扣稅憑證2萬元。

請問：勝利建筑公司應如何繳納增值稅，如何進行會計處理？

解析：（1）如果勝利房地產(chǎn)公司對該房地產(chǎn)項目選擇簡易計稅方法。

應納稅款=400÷(1+5%)×5%=19.05(萬元)

會計處理如下：

受讓土地：

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 10 000 000

貸：銀行存款 10 000 000

取得銷售房屋收入：

借：銀行存款 4 000 000

貸：主營業(yè)務收入 3 809 500

應交稅費——簡易計稅 190 500

（2）如果勝利房地產(chǎn)公司對該房地產(chǎn)項目選擇一般計稅方法。

式計算：

當期允許扣除的土地價款、拆遷補償費用=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 ÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）× 支付的土地價款、拆遷補償費用

勝利房地產(chǎn)開發(fā)公司當期允許扣除的土地價款、拆遷補償費用=

(2400÷1 000 000)×1000萬=2.4(萬元)

銷項稅額=（400-2.4)÷(1+9%）×9%=32.83(萬元）

進項稅額=18+2=20(萬元)

應納稅額=32.83-20=12.83(萬元)

會計處理如下：

受讓土地：

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 10 000 000

貸：銀行存款 10 000 000

取得銷售房屋收入：

借：銀行存款 4 000 000.00

貸：主營業(yè)務收入 3 669 724.77

應交稅費——應交稅費(銷項稅額) 330 275.23

結(jié)轉(zhuǎn)成本分錄略。

土地價款扣減銷售額：

借：應交稅費——應交增值稅(銷項稅額抵減) 1981.65

貸：主營業(yè)務成本 1 981.65

答：如果勝利房地產(chǎn)公司對該房地產(chǎn)項目選擇簡易計稅方法，2019年12月應納增值稅額為19.05萬元；如果勝利房地產(chǎn)公司對該房地產(chǎn)項目選擇一般計稅方法，2019年12月應納增值稅額為12.83萬元。

(四)一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

二、簡易計稅方法銷售額。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地后設項目公司進行開發(fā)土地價款扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

計稅方法的選擇

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

預繳稅款

一、一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

二、應預繳稅款按照以下公式計算：

適用一般計稅方法計稅的應預繳稅款=預收款÷（1+9%）×3%

適用簡易計稅方法計稅的應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

三、一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關(guān)預繳稅款。

政策解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，再清算應納稅款，并扣除已預繳的增值稅款。預收款是指房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前實際取得的售房款，既包括分期取得的預收款，如：首付、按揭和尾款；也包括全款取得的預收款。因為全款取得售房款也要在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時開具發(fā)票，確認應稅收入，因此也可以叫做預收款。

【申報實務】宏祥房地產(chǎn)公司（一般納稅人)2022年4月開工建設瑞景家園小區(qū)，從政府受讓該宗土地直接支付土地價款為1000萬元。2022年8月開發(fā)支出超過 25%，企業(yè)辦理了《商品房預售許可證》，并開盤預售商品房。20122年8月，宏祥房地產(chǎn)公司預售住房 20套，總建筑面積為2400平方米，共取得含稅預收款400萬元。已知，宏祥房地產(chǎn)公司截至2022年7月期末取得進項稅額扣稅憑證為18萬元，2022年8月取得可以抵扣的進項稅額扣稅憑證2萬元。

請問：宏祥房地產(chǎn)開發(fā)公司應如何繳納增值稅？

解析：

(1)如果宏祥房地產(chǎn)公司對該房地產(chǎn)項目選擇簡易計稅方法。

宏祥房地產(chǎn)公司收到預收款應預繳稅款

=預收款÷（1+征收率）×3%=400÷(1+5%)×3%=11.43(萬元)

（2）如果宏祥房地產(chǎn)公司對該房地產(chǎn)項目選擇一般計稅方法。

宏祥房地產(chǎn)公司收到預收款應預繳稅款=預收款÷（1+稅率）×3%

=400÷(1+9%)×3%=11(萬元)

期末留抵稅額=18+2=20(萬元)

答：如果宏祥房地產(chǎn)公司對該房地產(chǎn)項目選擇簡易計稅方法，2022年8月應預繳增值稅額為11.43萬元；如果宏祥房地產(chǎn)公司對該房地產(chǎn)項目選擇一般計稅方法，2022年8月應預繳增值稅額為11萬元，同時留抵稅額為20萬元。

【案例解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂房者的訂金、定金、誠意金等是否屬于預收款，需要預繳增值稅嗎？

宏祥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)于2022年1月拍得一宗土地開始開發(fā)一個樓盤，并同時對外公告購房者需要交納3萬元的誠意金方可獲得選房資格，交納的誠意金在購房者選購住房后折抵房款，不選購住房的購房者誠意金全額退還。2022年1月至3月，宏祥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共收取誠意金900萬元。2022年4月宏祥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了《商品房預售許可證》，開盤出售尚未完工的商品房。請問：宏祥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1月至3月預收的誠意金900萬元需要預繳增值稅嗎？

政策解析：《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。納稅人在銷售房地產(chǎn)項目時，預收款才需要預繳增值稅。宏祥房地產(chǎn)企業(yè)收取誠意金時并不確定購房者購買的是哪套房屋，此時銷售對象尚未確定，銷售行為沒有形成，因此宏祥房地產(chǎn)企業(yè)收取的誠意金不是預收款，不需要預繳增值稅。實務中判定訂金、定金、誠意余是否應該作為預收款預繳增值稅，不應拘泥于企業(yè)收取該款項的名義，關(guān)鍵應該看該款項收取的時候銷售房地產(chǎn)的銷售行為是否存在。也就是說，收取款項時銷售哪套房屋已經(jīng)確定，則收取的款項應界定為預收款，預繳增值稅；收取款項時還不知道銷售的是哪套房屋，則收取的款項不是預收款，不需要預繳增值稅。

進項稅額

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。

不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（ 簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模 ?房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模）

納稅申報

一、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅(2016)36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳極款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

二、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

預收款預繳的增值稅是否應在預收款對應的房地產(chǎn)項目權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，即納稅義務發(fā)生時從應納增值稅額中抵減預繳增值稅額，2016年總局18號公告并未嚴格限定。

發(fā)票開具

一、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

二、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管稅務機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票（商品和服務分類編碼選603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”)，不得開具增值稅專用發(fā)票。

三、一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

四、銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應在“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時可以開具增值稅普通發(fā)票，商品和服務分類編碼選602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”。