我公司開發(fā)了一城中村改造項目，按照拆遷補償協(xié)議約定需要向村民安置28000平米住宅和3000平米商鋪，按照現(xiàn)行財稅政策規(guī)定，實物安置需要視同銷售，企業(yè)需要在交房時一方面確認土地成本，另一方面需要按同期同類公司開發(fā)的產(chǎn)品價格結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品。請問安置房視同銷售成本能否抵減增值稅銷售額？

回復：安置房視同銷售成本能否抵減增值稅銷售額的關鍵在于其是否屬于取得土地的成本。根據(jù)國家稅務總局2016年18號公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

?第五條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。18號公告縮小了土地價款的范圍，限定只有支付給政府及土地管理部門的土地價款才能扣除，而將舊城改造這類特殊開發(fā)模式排除在外，不符合實際情況，因此，財政部、國家稅務總局在財稅2016年140號文件第七條又做了近一步明確，將向政府部門支付的土地價款擴展到包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

140號文件雖然對18號公告做了補充，但是在實務中仍然存在以下二個問題：1、安置房視同銷售成本是否屬于土地成本中的拆遷補償？2、地產(chǎn)企業(yè)直接向被拆遷戶支付的安置及動遷支出能否抵減增值稅銷售額？首先，來回答第一個問題，按照國稅發(fā)2009年31號第二十七條規(guī)定，土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。很顯然，安置房視同銷售屬于安置及動遷支出，屬于土地征用費及拆遷補償費的一部分。

其次，按照18號公告的規(guī)定，地產(chǎn)企業(yè)不能直接向被拆遷戶支付安置及動遷支出，這個規(guī)定有二方面的考量：一是政府作為改造的主體，應該深度參與土地收儲全過程；二是地產(chǎn)公司自行支付真實性無法控制。因此，地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)生實物安置時應當將安置房移交給政府部門（包含城改辦、村委會、城市更新局等），由政府部門進行統(tǒng)一安置，這樣以來，地產(chǎn)企業(yè)在安置房視同銷售時就可以作為土地成本一部分，抵減增值稅銷售額。