知識點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

　　1.取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；達(dá)到清算條件進(jìn)行清算；

　　2.以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；

　　3.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

（二）土地增值稅清算的條件

（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　?。?）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　　（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　3.土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目

　　1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的公共設(shè)施

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除；

　　5.屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額；

　　6.質(zhì)保金看發(fā)票

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)：

　?。?）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；

　　（2）未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別；

　　8.拆遷安置費(fèi)的扣除

（五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

（六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

　　稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

（七）土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅

　　1.依法應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　2.擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

　　4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收率原則上不得低于5%。

（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

（九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

【例題·計(jì)算題】2017年2月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資料如下：

　　（1）2014年3月以12000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅。

　?。?）2014年5月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7000萬，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬元。

　?。?）2017年1月該項(xiàng)目已銷售了建筑面積的90%，共計(jì)取得不含增值稅收入36000萬元；未售建筑面積用于安置回遷戶，該業(yè)務(wù)在公司賬務(wù)上未反應(yīng)銷售收入。

　?。?）公司已按3%的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1080萬，并聘請稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行鑒證，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)提供了鑒證報(bào)告。

　?。?）該項(xiàng)目已經(jīng)繳納增值稅2000萬元。

　?。ㄆ渌Y料：當(dāng)?shù)剡m用契稅稅率為4%，省級政府規(guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）

　　問題（1）：簡要說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

　　解析：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)要求企業(yè)清算。

　　問題（2）：計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　解析：開發(fā)成本=（7000-800）+4000=10200（萬元）

　　問題（3）：計(jì)算該公司應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

　　解析：應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=2000×（7%+3%+2%）=240（萬元）

　　問題（4）：計(jì)算該公司應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

　　解析：扣除項(xiàng)目合計(jì)

　　=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%

　　=29724（萬元）

　　增值額=40000-29724=10276（萬元）

　　應(yīng)納土地增值稅=10276×30%=3082.8（萬元）

　　應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=3082.8-1080=2002.8（萬元）

　　問題（5）：回答稅務(wù)機(jī)關(guān)能否對補(bǔ)繳的土地增值稅征收滯納金，簡單說明理由。

　　解析：不能。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　問題（6）：稅務(wù)機(jī)關(guān)對中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告，在什么條件下可以采信。

　　解析：對按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式出具的、符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

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