你好，我是每天跟生活死磕的庚子君......

圖片：庚子君 文字：庚子君 排版：庚子君

“家”對(duì)每一個(gè)人來(lái)說(shuō)都是最重要的存在，它能為你遮風(fēng)擋雨、療傷止痛，是每一個(gè)人最大的依靠。

“家”絕不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是套房子，但“家”又絕對(duì)離不開(kāi)一套房子，所以買房基本是我們?nèi)松性缤硪鎸?duì)的頭等大事。

個(gè)人購(gòu)買新房，我們要繳納2種稅，一個(gè)是印花稅，一個(gè)是契稅。國(guó)家針對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房是免征印花稅的，所以我們?cè)谫?gòu)買房屋時(shí)只需要繳納契稅。

雖然個(gè)人購(gòu)買新房只需要繳納契稅，但有一個(gè)稅收還是我們?cè)谫I房過(guò)程中繞不過(guò)去的，那就是增值稅。

增值稅按照規(guī)定是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)繳納，但這個(gè)錢是實(shí)打?qū)嵱晌覀冑?gòu)房者承擔(dān)的，因?yàn)檫@筆增值稅就隱藏在我們交給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款里。

但有些開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)會(huì)忽悠不懂的業(yè)主，讓業(yè)主單獨(dú)繳納增值稅，這絕對(duì)是不合理不合法的，遇到這種情況業(yè)主們一定要毫不猶豫的拒絕，并向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)舉報(bào)。

至于我們的購(gòu)房款里到底有多少是增值稅，你可以這樣計(jì)算一下：

購(gòu)房款金額÷1.09×9%=增值稅金額

增值稅非常重要，只有開(kāi)發(fā)商繳納了增值稅才能夠開(kāi)具我們的購(gòu)房發(fā)票，而購(gòu)房發(fā)票又是我們繳納契稅的必要條件，繳納了契稅拿到契稅完稅證我們才能最終辦理我們房子的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證。

理清這個(gè)思路我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商繳納增值稅非常重要。雖然我們的房款包含了增值稅，但是這里有個(gè)時(shí)間差的問(wèn)題：

咱們把房款以及增值稅交給了開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有把稅款交給稅務(wù)局。大部分開(kāi)發(fā)商都是拿著咱們交的房款進(jìn)行新樓盤的開(kāi)發(fā)。等到咱們的新房交房入住開(kāi)始要辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證前才會(huì)開(kāi)票繳納增值稅。

但如果開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，等到咱們要辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證時(shí)開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢繳納增值稅無(wú)法開(kāi)具發(fā)票，那將直接影響我們繳納契稅，進(jìn)而房子無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證。

面對(duì)這種情況，我們應(yīng)該在收房后及時(shí)催促開(kāi)發(fā)商開(kāi)具房屋發(fā)票，因?yàn)榘凑找?guī)定房屋交付后開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該申報(bào)房屋銷售收入，繳納增值稅開(kāi)具發(fā)票。如果開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)時(shí)間不開(kāi)具房屋發(fā)票，購(gòu)房者可以到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行咨詢舉報(bào)。

契稅是我們?cè)谫I房過(guò)程中必須繳納的稅種，這里主要涉及兩個(gè)問(wèn)題：

契稅多少錢？

契稅什么時(shí)候繳納？

契稅的計(jì)算方法是：

房屋價(jià)格÷1.09×契稅稅率

契稅稅率根據(jù)不同情況也不相同：

如果你購(gòu)買的房子在90平方米及以下，且該住房是你們家庭的唯一住房或第二套住房，那么按1%征收契稅；

如果你購(gòu)買的房子在90平方米以上，如果屬于家庭的唯一住房，那么減按1.5%征收契稅。如果是家庭第二套住房，那么按2%征收契稅。

其他情況按照3%征收契稅。

至于你購(gòu)買的房子需要繳納多少契稅，大家可以按照實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。

當(dāng)然上面說(shuō)到的契稅優(yōu)惠稅率以及免征印花稅，針對(duì)的都是普通住房。

如果你購(gòu)買的是非普通住房，比如商住兩用項(xiàng)目、商業(yè)公寓等，是不能享受免征印花稅優(yōu)惠的，契稅也只能按照3%的最高稅率繳納，這也是很多人說(shuō)商業(yè)住房項(xiàng)目稅費(fèi)高的原因之一。

那么契稅在什么時(shí)候繳納呢？

大部分開(kāi)發(fā)商都是在交房時(shí)讓業(yè)主繳納契稅，并且不交契稅不交房發(fā)鑰匙。開(kāi)發(fā)商的說(shuō)辭是，交契稅才能辦證，你把契稅錢交給我后面我們趕緊去幫業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證。

聽(tīng)到這里你覺(jué)得合情合理，于是乖乖把錢交了，恭喜你掉進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的大坑。

這些開(kāi)發(fā)商把你的契稅收上來(lái)其實(shí)根本沒(méi)有交到稅務(wù)局，而是拿去挪作他用了。

后面業(yè)主催問(wèn)辦證進(jìn)度，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以政府機(jī)構(gòu)辦事拖沓等理由搪塞，這一拖往往是若干年過(guò)去了。

往好了說(shuō)，開(kāi)發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)若干年后倒出錢來(lái)幫你交了契稅辦了證。

運(yùn)氣不好的，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂跑路，你交的契稅打了水漂，即使后面能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證了也要自己再次出錢繳納契稅。

其實(shí)契稅一般是在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證前到稅務(wù)部門繳納，而且資料齊全個(gè)人也可以繳納。

千萬(wàn)不要聽(tīng)開(kāi)發(fā)商所謂契稅不能自己繳納，必須交房前繳納的鬼話。如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持不繳契稅不交房，二話不說(shuō)住建、稅務(wù)部門電話舉報(bào)下絕對(duì)好使。

等到開(kāi)發(fā)商真的開(kāi)始辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證時(shí)，你再把契稅錢交給開(kāi)發(fā)商。如果依然不放心，找開(kāi)發(fā)商要相關(guān)資料，自己去稅務(wù)部門繳納契稅也是完全可以的。

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，我們老百姓買房：

第一要在收房后及時(shí)督促開(kāi)發(fā)商開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票，避免開(kāi)發(fā)商不繳納增值稅無(wú)法取得房屋發(fā)票；

第二根據(jù)自己情況算清契稅后不要著急繳納，在真正開(kāi)始辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證后再去繳納，避免開(kāi)發(fā)商將自己的契稅挪作他用造成風(fēng)險(xiǎn)。

做到以上兩點(diǎn)我們就可以安心裝修我們的新房，入住我們溫暖的新家了。

你好，我是庚子君，一名八零后時(shí)光旅行者。

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