政策依據(jù)：

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

（《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

清算單位劃分的依據(jù)：

1. 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。
2. 對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

注意：同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

舉個案例：

納稅人清算開始時點：

一、符合應(yīng)進行土地增值稅清算條件的：

納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報手續(xù)。

二、符合可進行土地增值稅清算條件的：

由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報手續(xù)。

基本流程圖

清算資料報送：

（一）土地增值稅納稅申報表及其附表。

（二）與清算項目有關(guān)的書面說明及相關(guān)佐證資料，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其它情況。

（三） 主管稅務(wù)機關(guān)要求報送項目會計資料的，還應(yīng)提供會計憑證資料。

（四）納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)代理申報、審核鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的報告。

（五）納稅人如未按省局規(guī)程第十六條規(guī)定報送相關(guān)資料的，應(yīng)一并補正。

材料注意環(huán)節(jié)

（一）取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)

　　1.土地權(quán)屬證書、出讓（轉(zhuǎn)讓）合同或其它相關(guān)資料；

　　2.立項批準或備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。

（二）項目工程施工環(huán)節(jié)

　　1.預(yù)算書、施工合同及補充協(xié)議等；

　　2.工程施工許可證；

　　3.招標的項目需提供中標通知書。

　　如項目的建筑工程、安裝工程、室外配套工程、其它工程出現(xiàn)特殊情況可能導致工程造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準的，提供說明其合理性的相關(guān)佐證資料，例如工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）等。

（三） 銷售（預(yù)售）商品房環(huán)節(jié)

　　1.銷售（預(yù)售）許可證；

　　2.月度銷售明細表。

（四）項目竣工驗收備案環(huán)節(jié)

　　1.政府主管部門出具的規(guī)劃、人防、竣工綜合驗收等備案資料；

　　2.工程竣工圖、工程結(jié)算書電子文檔；

　　3.工程造價數(shù)據(jù)采集信息。

（五）取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)

　　1.房屋測量成果資料；

　　2.初始產(chǎn)權(quán)登記資料。

（六）其它資料

　　如工程規(guī)劃、設(shè)計、勘察、監(jiān)理合同，拆遷（回遷）合同，簽收花名冊等資料。