張先生3年前按中介要求注冊(cè)了一家空殼公司，貸了一筆經(jīng)營(yíng)貸買房，去年銀行嚴(yán)查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要求張先生1周內(nèi)還清200萬(wàn)余額，否則將面臨訴訟和強(qiáng)制執(zhí)行（收房）的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)時(shí)中介說(shuō)得花好稻好，萬(wàn)無(wú)一失，如今早不見(jiàn)蹤影，張先生只能啞巴吃黃連，自己認(rèn)栽。

問(wèn)題是，普通人哪有本事把原本分20年（5年X4個(gè)周期）慢慢還的幾百萬(wàn)貸款，在短時(shí)間內(nèi)湊齊呢？即使降價(jià)急賣房產(chǎn)，也不一定來(lái)得及變現(xiàn)。

風(fēng)險(xiǎn)二：短貸長(zhǎng)投

房貸一般都是二三十年，雖然中介拍著胸脯跟你保證，經(jīng)營(yíng)貸也可以貸這么久，但實(shí)際上不可能，尤其是新辦的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一般要先辦一筆短期的先息后本的經(jīng)營(yíng)貸，到期后再轉(zhuǎn)長(zhǎng)期，中間賬戶上需要“一進(jìn)一出”，難免要用到過(guò)橋。

一筆200萬(wàn)，利率4%，5年期的經(jīng)營(yíng)貸，等額本息，每月還3.68萬(wàn)，還款壓力非常大，基本都會(huì)選先息后本，5年后一次性償還本金。

這時(shí)找中介要過(guò)橋貸款，可能日息就要千分之一，過(guò)橋幾天，就得大出血。

最怕的是，到時(shí)萬(wàn)一政策變了，銀行收緊房貸門檻，再次審核時(shí)，不給你續(xù)貸，貸款“只進(jìn)不出”，那你就等著原地爆炸吧……

風(fēng)險(xiǎn)三：利率不穩(wěn)

這兩年經(jīng)濟(jì)不好，銀行在政府要求下，為扶持中小微企業(yè)，才給出那么優(yōu)惠的經(jīng)營(yíng)貸利率。

但經(jīng)濟(jì)會(huì)一直不好嗎？疫情會(huì)永遠(yuǎn)結(jié)束不了嗎？

一旦經(jīng)濟(jì)困難期過(guò)去，經(jīng)營(yíng)貸的優(yōu)惠利率大概率就會(huì)消失，畢竟是中短期貸款，這筆貸款生意結(jié)束后，再要循環(huán)貸，利率也要那時(shí)候再定。

這道理和前幾年銀行5年期存款利率還有5%、6%，等5年到期后，你再要續(xù)存，利率就只有3%、3.5%，你一點(diǎn)沒(méi)辦法。

但房貸不一樣，一簽就是20-30年，約定好的利率不會(huì)變（在LPR基數(shù)上加或減多少個(gè)基點(diǎn)），就不存在這種風(fēng)險(xiǎn)，

問(wèn)題四：費(fèi)用繁多

中介那么熱衷推銷經(jīng)營(yíng)貸，因?yàn)檎麄€(gè)流程，有不少油水可以賺。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，代理注冊(cè)公司，上手就是幾千塊注冊(cè)費(fèi)，公司得像真的一樣，還得有財(cái)務(wù)做賬年審啥的，一年又是最少幾千塊，還有中間的過(guò)橋貸，也是一筆額外支出。

你說(shuō)這公司開(kāi)在那里，就是個(gè)吞金無(wú)底洞啊。中介會(huì)安慰你說(shuō)，沒(méi)事，一年后把公司注銷，就沒(méi)成本也沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)了。

可注銷之后，如果銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)異常要抽貸，你不又傻眼了嗎？

總之，如果你本身就是自己做生意，有資金需要，現(xiàn)在低利率的經(jīng)營(yíng)貸的確是很不錯(cuò)的融資選擇。

如果你有其他“想法”，經(jīng)營(yíng)貸也不是完全碰不得，但得先了解其中的貓膩和風(fēng)險(xiǎn)，小心謹(jǐn)慎，把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己能承受的范圍內(nèi)。