一、增值稅定義

是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

不同維度分析增值稅的特征

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，客戶購買商品房支付的價款為含增值稅金額。從開發(fā)商角度來看，收取的銷售額本質(zhì)上屬于銷售貨值，開發(fā)商替客戶繳納相應(yīng)的增值稅銷項稅以后，剩余的金額為銷售商品房開發(fā)商實(shí)際取得的銷售收入。

二、增值稅的計算原理

應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅款；

銷項稅額是由于進(jìn)行銷售行為產(chǎn)生收入而發(fā)生的增值稅，即開出發(fā)票；銷售貨值（含稅）與銷售收入（不含稅）之間的計算關(guān)系為：

銷售貨值=銷售收入×（1+銷項稅率）銷售收入=銷售貨值/（1+銷項稅率）銷項稅額=銷售貨值-銷售收入=銷售貨值/（1+銷項稅率）×銷項稅率

進(jìn)項稅額是指由于采購業(yè)務(wù)產(chǎn)生成本或者費(fèi)用而發(fā)生的增值稅，即接受發(fā)票；房地產(chǎn)開發(fā)過程中，并不是所有支付的成本均可以開具相關(guān)的增值稅專票，也不是所有開具增值稅專票的成本均存在進(jìn)項稅。

備注：

1、土地成本進(jìn)項稅解決辦法是：允許土地成本（含土地出讓金、拆除補(bǔ)償款，不含市政配套費(fèi)和契稅）在計算銷項稅時進(jìn)行扣除，扣除的數(shù)值為土地成本的“虛擬進(jìn)項”。 若項目中涉及自持，需將可售對應(yīng)的土地成本按照建面分?jǐn)偝鰜怼?/p>

2、虛擬進(jìn)項=土地成本/（1+進(jìn)項稅率）×進(jìn)項稅率；

3、工程成本涉及到取票率的問題； 管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用取票率通常低于成本項取票率；

4、財務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營改增36號文，貸款服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的財務(wù)費(fèi)用無法開具增值稅專用發(fā)票，可開具增值稅普票；

成本（費(fèi)用）進(jìn)項稅額=含稅成本（費(fèi)用）額/（1+成本（費(fèi)用）進(jìn)項稅率）×成本（費(fèi)用）進(jìn)項稅率×取票率

三、增值稅計算四部曲

增值稅計算四部曲

1、判斷納稅規(guī)模

不同納稅規(guī)模的主體計算增值稅的方式不同，根據(jù)年應(yīng)稅銷售額劃分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人；

小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額≤500萬元，可采用簡易征收方式；

增值稅簡易征收具體公式為：增值稅=應(yīng)納稅額×征收率（一般5%）；

2、判斷新老項目

對于新老項目劃分是以2016年5月1日作為劃分依據(jù)的；

老項目的計算可以采用簡易征收的方式，也可以采用一般計稅法；對于新項目必須采用營改增后的計算方式；

老項目（營業(yè)稅）=銷售額/（1+5%）×5%；新項目（增值稅）=銷項稅額-進(jìn)項稅額；

3、增值稅的預(yù)繳

增值稅的預(yù)繳發(fā)生在產(chǎn)生預(yù)售收入的次月，繳費(fèi)的計算為預(yù)售收入，即不含增值稅銷項稅

預(yù)繳增值稅稅額=預(yù)售收入×預(yù)繳稅率

• 計算基數(shù)為收入口徑；預(yù)售收入=預(yù)售貨值/（1+適應(yīng)稅率）；
• 增值稅預(yù)繳稅率全國統(tǒng)一為3%；

4、增值稅的清繳

增值稅的清繳發(fā)生的時點(diǎn)是開具發(fā)票或者進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)屬變更；

增值稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額=（銷售貨值-當(dāng)期允許抵扣的土地價款）/(1+適用稅率)×適用稅率--（發(fā)生進(jìn)項的成本及費(fèi)用）/（1+適用稅率）×適用稅率=銷售貨值/（1+銷項稅率）×銷項稅率--當(dāng)期允許扣除的土地價款/（1+虛擬進(jìn)項稅率）×虛擬進(jìn)項稅率--成本及費(fèi)用/（1+適用稅率）×適用稅率×綜合取票率

5、增值稅附加稅

增值稅附加稅

增值稅附加稅綜合稅率為12%，和增值稅一起征收；