最近有則新聞報道了一個商鋪拆遷的案例。2001年，李女士用了全家所有的積蓄在武漢市江漢區(qū)的一處繁華地段，買了一棟287平方米、層高5米的店鋪。2002年，商鋪被一家銀行看中租下來做了銀行營業(yè)點。然而，2013年10月2號李女士被通知，她家這間商鋪，被政府劃進了拆遷征地范圍，用于修建地鐵。政府給到李女士的拆遷補償款為1508萬。李女士不同意，堅持要3000萬。雙方對峙了2年。2015年4月，當?shù)卣o李女士下達了《房屋征收補償決定》，李女士不服，將當?shù)卣偷罔F公司告上了法院。

這個案例中，有2個可以探討的地方。

1. 李女士的房本上登記的是混合住宅用地，實際用途卻是商鋪。那么拆遷補償按哪個算？

根據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

李女士購買房屋時間較早，該房本上登記的是混合住宅用地，根據(jù)現(xiàn)在的政策法規(guī)，李女士的房屋有正規(guī)的房產(chǎn)手續(xù)，也有正規(guī)的營業(yè)執(zhí)照，并且在拆遷前房屋內(nèi)一直進行著實際經(jīng)營。那么李女士的房屋可以參照商鋪進行補償。

2. 評估補償?shù)姆椒☉?yīng)該以哪個為準？

李女士和征收方對峙2年，最大的爭議點就是評估補償?shù)姆椒ā?/p>

征收方是這樣給李女士的房屋進行評估的：李女士的房屋是商業(yè)門面，按照我國的法律規(guī)定，商業(yè)門面的法定使用權(quán)是40年。李女士的門面已經(jīng)使用15年了，余下的25年，按照每年平均租金來算，再加上裝修費用和耽誤的租金，算下來是1508萬元。

而，李女士自己是這樣評估的：根據(jù)她調(diào)查，在距離自己商鋪不到700米的一處商業(yè)樓，2年前的商鋪成交價格就達到了7、8萬一平，隔壁不拆的馬路上的商鋪，2013年的銷售價格達到了10萬元一平。 自己的商鋪總面積287平方米，每平方米10萬，再加上當初裝修的錢以及耽誤的租金，補償最起碼要3000萬。

這兩種評估補償?shù)姆椒瓷先ザ己苡械览?，根?jù)法律法規(guī)應(yīng)該怎樣評估呢？

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定中的三種補償需要分別算清楚。

1. 房產(chǎn)價值的補償：可參考周邊商鋪的市場價。案例中提到涉案房屋周圍商鋪沒有買賣交易，但，只要有市場價，這個市場價是可供參考的。簡單的計算方法，就是李女士提到的評估方法，用每平方米的銷售價算出商鋪總面積的銷售價。當然在征收實踐中，需要專業(yè)的評估公司進行評估。這里還要強調(diào)一點，如果房主對評估報告有異議，一定要及時申請復(fù)議。

2. 搬遷安置的費用：包括搬遷后機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸產(chǎn)生的費用等等。具體標準也是由各省、市具體規(guī)定的。

3. 停產(chǎn)停業(yè)損失補償：每個地區(qū)關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)挠嬎銟藴适遣灰粯拥模拔恼轮幸灿兄v過，一般分三種辦法。

1）按被征收房屋的總體價值的一定比例進行計算。比如，《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》中規(guī)定，征收營業(yè)、生產(chǎn)加工業(yè)房屋的，每月支付被征收房屋評估價值0.6%的臨時安置補償費；造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，每月支付被征收房屋評估價值0.1%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。

2）按照房屋面積計算。比如在北京地區(qū)，根據(jù)被征收房屋的經(jīng)營面積按照每平方米建筑面積1500元至3000元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費。

3）根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等指標計算。深圳市出臺的《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目房屋拆遷管理辦法》中有明確規(guī)定，拆遷合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，能依據(jù)完稅證明提供利潤標準的，給予3個月稅后利潤補償;不能提供利潤標準的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予3個月的補償。

案例中的雙方已經(jīng)通過法院調(diào)解達成了一致意見?，F(xiàn)實中，商鋪房主遇到類似補償不合理的情況，建議大家及時咨詢專業(yè)的律師進行維權(quán)，爭取屬于自己的應(yīng)得補償。