土地增值稅 土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)是個大稅種，對于很多企業(yè)來說，只有增值稅和企業(yè)所得稅這兩個大稅種，可是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有三個大稅種：即為增值稅，企業(yè)所得稅，和土地增值稅?？梢赃@么說土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來說的稅負(fù)比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于增值稅和企業(yè)所得稅，最高稅率可以達(dá)到60%，已經(jīng)到了和很多西方國家的遺產(chǎn)稅那么高了。 因此對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，在剛剛開始拿地階段就要進(jìn)行納稅籌劃，不然三個大稅種一起就會讓房地產(chǎn)企業(yè)不要說賺錢，可能最后一做匯算清繳是倒虧了錢，而且房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到施工到建好銷售房子，這樣一個大周期下來沒有6年都要有至少4年了，加上運(yùn)營成本，稅等等支出，前期沒有很好的稅收籌劃，真的會倒貼很多錢。 工作過程中發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)，對土地增值稅這個稅種真的沒有很好地掌握到。這里就和大家分享一下什么是土地增值稅，以及怎么樣理解它是超率累進(jìn)稅率，而不是為超額累進(jìn)稅率。 一、什么是土地增值稅？ 一般而言，土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等5項扣除項目后的余額。土地增值稅實行的是四級超額累進(jìn)稅率。增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。所以說土地增值稅稅率最低為30%最高為60%，有個特殊情況不用繳納土地增值稅是：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

二、土地增值稅超率累進(jìn)稅率--一共四級1級：增值額未超過扣除項目金額50%的部分；稅 率30%，速算扣除系數(shù)0%；2級：增值額超過扣除項目金額50%未超過100%部分的；稅 率40%，速算扣除系數(shù)5%；3級：增值額超過扣除項目金額100%未超過200%部分的；稅 率50%，速算扣除系數(shù)15%；4級：增值額超過扣除項目金額200%的部分；稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。

三、土地增值稅計算方法

舉個例子，A公司是房地產(chǎn)公司開發(fā)一個樓盤，樓盤銷售收入20億元，計算土地增值稅時5項可扣除項目金額為7億元（這個7億元里已經(jīng)包括了土地出讓金和開發(fā)成本兩項20%的加計扣除額）， 那么增值額為13億元（20億-13億），增值率為185.71%（增值額/扣除項目也就是13億/7億），也就是在第三級數(shù) （增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的），那么稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。那么應(yīng)納土地增值稅為: 土地增值稅額=增值額 x 50%-扣除項目金額 x 15% 元=13 億元 x 50%-7億元 x 15%=6.5億-1.05億=5.45億

土地增值稅的基礎(chǔ)知識就講到這里，其實它不難，只要你肯學(xué)，肯去理解它的底層邏輯。對于土地增值稅還有什么不懂得，歡迎在留言區(qū)評論。