土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

首先，誰應(yīng)該繳納土地增值稅？

轉(zhuǎn)讓并取得收入方需要交納土地增值稅。具體來說，你轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓了房產(chǎn)，同時取得了收入，你就需要交納土地增值稅，不管你是單位還是個人。

文/光影傳奇

其次，應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

土地增值稅實行的是4級累進(jìn)稅制。

個人所得稅是涉及到7級累進(jìn)稅制，只要涉及累進(jìn)稅制就是說，基數(shù)不同，繳納的稅率也不同。說白了繳稅就像薅羊毛，在大羊上要多薅羊毛，在小羊上要少薅羊毛。

這也是國家需要把收入人群有啞鈴型變成橄欖型的方式。

什么是啞鈴型的人群收入呢，就是高收入群體和低收入群體很多，中收入群體很少。

橄欖型就是中收入群體很多，高收入群體和低收入群體很少。

那么國家如何通過稅收調(diào)節(jié)呢？甚至說，如果剝削，如何搶錢呢？很簡單，降低低收入群體的納稅稅率，提高高收入群體的繳稅稅率。你不是能賺錢嗎？我讓你收入的50%都用來繳稅，目前個人所得稅中最高繳稅稅率為45%。

土地增值稅中有一個扣除項目，其實可以理解為成本，主要是指取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本和費用；新建房屋及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅、增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費附加）。

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。實行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，通過較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方名，對取得過高收入，尤其是對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個人，能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。

計稅依據(jù)：

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

1、收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

2、扣除項目及其金額

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，

第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第七條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

前面的講述可能有點暈，這里概括一下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目包括以下五種：

1）、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2）、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3）、房地產(chǎn)開發(fā)費用

4）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5）、房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除（20%）

四、扣除項目分析

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；

以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用實際扣除，而是按照以下規(guī)則扣除。

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

總結(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在以上兩種方法中選擇有利益企業(yè)的方法，有稅收籌劃空間。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不在單獨扣除。

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加也視同稅金扣除。

營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)交增值稅時實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加扣除。

5、加計扣除

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。

總結(jié)：按照以上的講述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項目合計為:（以房地產(chǎn)開發(fā)費用利息費用不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測算）

=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.3+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項目合計為：（以房地產(chǎn)開發(fā)費用利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測算）

=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.25+利息支出+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

根據(jù)上述分析，因為利息支出不一定等于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*0.05，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講有一定的納稅籌劃空間。

五、應(yīng)納稅額計算

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

增值額=收入額-扣除項目金額

增值率=增值額/扣除項目金額*100%

土地增值稅實行“先預(yù)征，后清算”，對已經(jīng)實行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的實際情況，確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

本文主要介紹一般納稅人的稅務(wù)處理。

一、土地增值稅預(yù)繳

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：

關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

同時，根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局〔2016〕18號公告規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

總結(jié)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=預(yù)收款*[（1+適用稅率或征收率）-3%]

（1+適用稅率或征收率）

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)≠應(yīng)預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)＞應(yīng)預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)

為什么這么規(guī)定，是否有必要，筆者認(rèn)為納稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)以方便納稅人納稅和征管部門征收，同時，由于土地增值稅實行先預(yù)征，后清算制度，而國家稅務(wù)總局公告2016年第70號，說的是可按照并非強(qiáng)制性要求，但是并沒有申明可按照應(yīng)預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)預(yù)繳。所以，筆者認(rèn)為應(yīng)該統(tǒng)一兩者的征收口徑。

二、土地增值稅清算

1、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

2、土地增值稅清算條件（重點來了）

1）、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2）、對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

土地增值稅清算的文件規(guī)定：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）

各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局：

為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題

解析：說明土地增值稅清算時收入的確定方法

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題

解析：注重建筑企業(yè)開具的發(fā)票。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

解析：房地產(chǎn)開發(fā)費用并非按照賬面實際扣除，而是按照以下方法進(jìn)行扣除

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

解析：本條款參照房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除問題理解

四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

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