房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的商品流通或加工制造企業(yè)，由于它的開發(fā)周期較長(zhǎng)，涉及稅款較大，容易產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就更使得對(duì)開發(fā)項(xiàng)目是否完工的判斷顯得格外重要，為此，稅法上也規(guī)定了完工標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的條件，并明確了完工前及完工后企業(yè)所得稅的繳納方法。

但在實(shí)際操作過程中，企業(yè)因?yàn)楦鞣N原因，仍然對(duì)完工標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定進(jìn)行了一些預(yù)先人為的安排，使得企業(yè)存在較大的所得稅稅收隱患。

一、完工標(biāo)準(zhǔn)的確定

一般的工程完工標(biāo)準(zhǔn)，主要是指工程已施工完畢，所有的工序都已經(jīng)全部完成并且資料手續(xù)等方面也全部完成。

二、完工標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)所得稅的重大意義

地產(chǎn)企業(yè)是否完工，對(duì)企業(yè)所得稅影響意義重大，也就是說，在完工前，由于企業(yè)無法取得實(shí)際準(zhǔn)確的成本金額，國(guó)家也規(guī)定了相應(yīng)的預(yù)繳所得稅的方法，即按照未完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率確定。

因此可以看到，在項(xiàng)目完工前的涉稅事項(xiàng)相對(duì)簡(jiǎn)單一些，只需要按上述預(yù)征的規(guī)定進(jìn)行預(yù)繳所得稅即可。但一旦完工，所得稅稅前扣除的實(shí)際成本就已經(jīng)確定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅收入和實(shí)際成本，按實(shí)際毛利額繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。

所以說完工標(biāo)準(zhǔn)的確定，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

三、企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)

從上述分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的完工標(biāo)準(zhǔn)，稅法做了明確的界定，但在實(shí)際工作中，企業(yè)往往為了延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入，逃避納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，常常人為推遲完工時(shí)間，明顯已經(jīng)交房入住了好幾年的項(xiàng)目也不確認(rèn)完工。

為了加強(qiáng)監(jiān)管，稅法上也明確規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)：

同時(shí)，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用作了明確界定，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。

四、企業(yè)做好完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)措施

1.清楚完工標(biāo)準(zhǔn)的條件

2.相關(guān)成本費(fèi)用票據(jù)的取得

企業(yè)如果符合上述完工標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)督促相關(guān)部門及時(shí)取得相關(guān)成本費(fèi)用票據(jù)，并準(zhǔn)確及時(shí)入賬，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)據(jù)以扣除，以免造成雖然實(shí)際成本已發(fā)生，但由于未取得相關(guān)合規(guī)票據(jù)，而在稅前無法扣除的損失。

3.完工標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間安排

建議地產(chǎn)企業(yè)在確定竣工證明材料備案時(shí)間、初始產(chǎn)權(quán)證明及入住時(shí)間時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，盡量避開年底而選擇年初的時(shí)間，給企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品收入成本，據(jù)以按實(shí)際成本與預(yù)估成本之間的差額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅多爭(zhēng)取一些有效時(shí)間。

舉例：某地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中，與業(yè)主約定于2017年12月1日至31日開始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)，但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房管部門備案，因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上并未結(jié)轉(zhuǎn)成本、收入。也在當(dāng)年度匯算清繳時(shí)未確認(rèn)完工，也未計(jì)算該項(xiàng)目的實(shí)際成本。

通過上面的例子可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主已辦理了入住手續(xù)，企業(yè)未拿到竣工證明備案資料，根據(jù)我們上述完工標(biāo)準(zhǔn)的稅法文件規(guī)定，只要符合三個(gè)條件之一的，就應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)完工。也就是說在確認(rèn)時(shí)采取的是孰早原則，既然入住手續(xù)已經(jīng)在2017年年底辦理，那2017年當(dāng)年就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)成本，并在2017年度匯算清繳時(shí)，將實(shí)際成本與預(yù)估成本之間的差額計(jì)入2017年當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，并據(jù)此計(jì)算應(yīng)該繳納的企業(yè)所得稅。如果企業(yè)為了延遲納稅，不進(jìn)行這樣的財(cái)稅處理，后期被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將會(huì)面臨補(bǔ)稅、罰款及滯納金等涉稅懲罰。

同時(shí)，我們也應(yīng)該注意到，如果業(yè)主入住時(shí)間推遲一個(gè)月到2018年1月份，則項(xiàng)目的完工年度就變成了2018年而不是2017年，當(dāng)然，成本的確認(rèn)時(shí)間就就變成了2018年度，那么企業(yè)只要在2019年5月底匯算清繳前就實(shí)際成本與預(yù)估成本之間的差額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅即可，即給企業(yè)按實(shí)際成本計(jì)算繳納所得稅時(shí)間多爭(zhēng)取了一年時(shí)間。

因此，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，關(guān)注開發(fā)產(chǎn)品的完工條件，尤其是開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用這一條件，及時(shí)作出相應(yīng)正確稅務(wù)處理，避免不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

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