實務中，個人出租房子的情況還是很常見的，或者換個角度來講，公司從個人租賃住房/非住房做辦公地址、員工宿舍、倉庫、商鋪等的情況也是非常多的。一般公司都會要求出租方個人提供增值稅發(fā)票，那么出租方個人自然會考慮開票需要繳納多少稅款，甚至這些稅款都需要承租方，也就是公司來承擔了。

今天我們舉個例子來講下遇到這些情況需要繳納哪些稅？稅率是多少？怎么計算的？

01

個人出租非居住房涉稅問題

案例一：王大爺是北京四合院的一個老住戶了，世世代代都在四合院居住，2020年9月1日出租其名下的一套商鋪（非住房）給北京**信息技術公司，月租金含稅價9.9萬元，一次性收取1年租金118.8萬元。

北京**信息技術公司要求王大爺提供增值稅發(fā)票。

王大爺是個退休的工人，自然不知道如何取得發(fā)票，如果開發(fā)票給對方，是不是自己還要另外掏錢出去（也就是繳納出去的稅款）？一起看下，王大爺該如何操作了。

個人出租不動產(chǎn)，可向稅務機關申請代開發(fā)票，所以王大爺可以去不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申請代開發(fā)票（可以代開專票）。

1、如果承租方公司并沒有要求提供的發(fā)票類型，王大爺可以選擇代開普票

（1）增值稅

由于自然人出租房屋，不管是住房還是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

所以王大爺?shù)钠骄伦饨鹗杖胧?.9萬元<10萬元，代開普票可以免征增值稅，開出的發(fā)票是免稅增值稅普票，稅率欄是***，同時又滿足了對方的發(fā)票需求。

（2）城建稅、教育費附加、地方教育費附加，以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，王大爺?shù)某鲎夥亲》?，免征增值稅，這些也免征了。

（3）房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納。

出租非居住的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅稅率為12%,繳納金額=118.8×12%×50%=7.13萬元，

針對增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加，執(zhí)行期限為2019年1月1日-2021年12月31日。（財稅法〔2019〕119號）

根據(jù)財稅〔2016〕43號文第五條：免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得收入不扣減增值稅額）

（4）城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅=每平方米土地年稅額×占地面積×50%（減半征收）

（5）印花稅

王大爺和北京**信息技術公司，需要就簽訂的房租租賃合同金額，按照“財產(chǎn)租賃合同”各自分別繳納印花稅，計算公式=118.8萬元×1‰×50%（減半征收）=594元

2019年1月1日至2021年12月31日：小規(guī)模納稅人50%減征印花稅。（財稅〔2019〕13號）

提醒：房屋租賃合同一經(jīng)簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。

（6）個稅

個人出租房屋取得的租金收入應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。（對個人按市場價格出租住房取得的所得，暫減按10%稅率征收個稅）

每次（月）收入不超過4000元，減除費用800元，應納個人所得稅=（不含稅收入-相關稅費（不含增值稅）-修繕費用-800元）×稅率

每次（月）收入4000元以上，減除20%的費用，其余為應納稅所得額，應納個人所得稅=（不含稅收入-相關稅費（不含增值稅）-修繕費用）×（1-20%）×稅率

提示：城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用，統(tǒng)稱準予扣除的相關稅費，不含增值稅。

王大爺應繳納的個稅=（118.8-7.13-594/10000-城鎮(zhèn)土地使用稅）*（1-20%）*20%

以上都是王大爺出租非住房繳納稅款的情況，我們看看李大爺出租自家住房開具普通發(fā)票需要繳納哪些稅款？

2、如果承租方要求王大爺開具專用發(fā)票，需要繳納多少增值稅？

提醒：承租方為自然人的，不得開具增值稅專用發(fā)票。

其中，增值稅的計算繳納公式如下

個人出租住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×1.5%

出租非住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×5%

因此，王大爺出租自家的商鋪，屬于個人出租非住房，由于代開專票是不免增值稅的，按5%的征收率應繳增值稅稅額=118.8÷(1+5%)×5%=5.66萬元。

其他稅種這里就不一一介紹了，可以參照普票計算方式，并注意增值稅是否對稅費計算有影響。

02

個人出租住房涉稅問題

案例2:李大爺在市區(qū)出租個人住房，收取月租金6000元（一次性收取），到當?shù)囟悇諜C關申請代開了增值稅普通發(fā)票，那么實際應繳納稅分別是：

1、增值稅=0，月租金不含稅收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小于10萬元，免征增值稅。

2、城建稅、教育費附加、地方教育費附加以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，增值稅免征，這些也免征。

3、個人出租住房，房產(chǎn)稅稅率為4%，房產(chǎn)稅=6000×4%×50%=120（元）

（根據(jù)財稅〔2016〕43號文第五條：免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得收入不扣減增值稅額）

4、財稅[2008]24號規(guī)定對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

個人所得稅=（6000-120）×（1-20%）×10%=470.4（元）

對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

以上兩個案例從個人出租住房和非住房角度涉及的稅種問題做了舉例和計算，大家get到了嗎？有不明白的文章底部留言。