土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

第一步：熟記土地增值稅的3個(gè)要點(diǎn)

1、土地增值稅的征收針對(duì)的不是收入額，而是增值額。

2、土地增值稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，準(zhǔn)確的說(shuō)是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，并且是賣(mài)方稅，也就是轉(zhuǎn)讓的一方交稅。

3、土地增值稅不止轉(zhuǎn)讓土地需要交稅，轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物也是要交稅的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，不可能把房子騰空拿起來(lái)轉(zhuǎn)讓給別人吧。

第二步：不需要征收土地增值稅的7種情形

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

2、個(gè)人之間房地產(chǎn)的互換自有居住用房的行為，經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。

3、房地產(chǎn)的重新評(píng)估，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

4、房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

5、房地產(chǎn)的代建行為，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。

6、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。

7、房地產(chǎn)的抵押，這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，因此對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

第三步：需要繳納土地增值稅的7種情況

1、房地產(chǎn)的交換；

2、存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)；

3、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；

4、抵押期滿以房地產(chǎn)抵債；

5、合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的；

6、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

第四步：土地增值稅稅率表

凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的以外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。

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