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本文作者：張春光律師【錦天城律所】

個(gè)人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》、《執(zhí)行與執(zhí)行異議疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則》

2021年1月21日上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等八部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），《意見》第四條規(guī)定：“將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年?！薄兑庖姟烦雠_(tái)前已經(jīng)簽訂了《居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》等協(xié)議，但尚未網(wǎng)簽的，就面可能面臨多繳納一筆增值稅，對(duì)此多出來(lái)的稅費(fèi)哪一方來(lái)承擔(dān)大多數(shù)合同并未作出約定，由此而導(dǎo)致糾紛，很多房產(chǎn)交易當(dāng)事人就此向我咨詢。

我認(rèn)為，具體問題具體分析，每個(gè)交易都是不一樣的，《意見》導(dǎo)致多出來(lái)的增值稅也不能簡(jiǎn)單判定一定由哪一方承擔(dān)，本文僅就最一般的情況發(fā)表一些個(gè)人看法，供大家參考。

一、上海高院2006年的規(guī)定：對(duì)多出來(lái)的稅費(fèi)沒有約定的，依法承擔(dān)

上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》第一條規(guī)定，根據(jù)“約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充”原則，當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定；當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對(duì)稅費(fèi)的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。

二、案例：對(duì)多出來(lái)的稅費(fèi)沒有約定的，依法承擔(dān)

案情簡(jiǎn)介：本案中買賣雙方在合同里約定雙方根據(jù)國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)本交易所產(chǎn)生的所有相關(guān)費(fèi)用。之后因?yàn)榧追降脑虬l(fā)生糾紛，沒能按照合同約定的期限過(guò)戶，訴至法院，法院判決繼續(xù)履行合同。在合同約定的過(guò)戶期限之后，國(guó)家對(duì)稅收出臺(tái)了新政，致使甲方在辦理過(guò)戶交易時(shí)多支出稅費(fèi)。甲方訴至法院要求乙方承擔(dān)其多支付的稅費(fèi)。

法院觀點(diǎn)：根據(jù)“約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充”原則，若雙方對(duì)稅費(fèi)的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。且合同約定的過(guò)戶時(shí)間是國(guó)家出臺(tái)新政之前，因甲方原因未能按合同約定時(shí)間過(guò)戶，導(dǎo)致其多支付稅費(fèi)，甲方無(wú)權(quán)向乙方主張多付的稅費(fèi)?！景柑?hào)：浦東法院（2011）浦民一（民）初字第40995號(hào)案】

三、分析

由上述分析似乎可以得出結(jié)論，2021年1月21日上海房產(chǎn)新政（增值稅征免年限從2年提高至5年）導(dǎo)致多出來(lái)的增值稅應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)，但是：

1、上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》是2006年的規(guī)定，上文中的案例也是2011年的案例，距今時(shí)間很長(zhǎng)了，在此期間會(huì)有新情況、新觀點(diǎn)產(chǎn)生，上述《解答》和案例的指導(dǎo)和參考價(jià)值難免會(huì)打折扣。

2、根據(jù)上海一中院（2012）滬一中民二（民）終字第299號(hào)案的裁判精神（雖然合同約定個(gè)稅由乙方承擔(dān)，但是簽訂合同時(shí)乙方未預(yù)料到的因甲方繼承而產(chǎn)生的個(gè)稅，甲乙雙方各半承擔(dān)），2021年上海房產(chǎn)新政（增值稅征免年限從2年提高至5年）更是甲乙雙方所無(wú)法預(yù)料到的，如果全部讓甲方承擔(dān)，則甲方的“到手價(jià)”會(huì)有所減少（甚至?xí)p少很多），這顯然對(duì)甲方不公平，換言之，如果甲方知道其將承擔(dān)這筆增值稅，其不會(huì)以已和乙方簽訂的合同的房?jī)r(jià)和乙方成交。

四、建議

2021年上海房產(chǎn)新政（增值稅征免年限從2年提高至5年）導(dǎo)致新產(chǎn)生的增值稅的承擔(dān)，應(yīng)該根據(jù)具體案情，探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，根據(jù)公平原則作出判斷，不宜“一刀切”的由甲方承擔(dān)。