疑惑解答

問(wèn)題一：什么企業(yè)需要繳納土地增值稅？

答復(fù)：不分行業(yè)，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

問(wèn)題二：土地增值稅是賣(mài)方來(lái)繳納還是買(mǎi)方承擔(dān)？

答復(fù)：是由轉(zhuǎn)讓方繳納，屬于買(mǎi)方稅。

問(wèn)題三：土地增值稅的稅率是多少？

答復(fù)：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

問(wèn)題四：土地增值稅的計(jì)算公式是多少？

答復(fù)：應(yīng)交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)土增稅基本計(jì)算步驟如下：

① 先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額（包括土地和建筑成本、稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等）

② 計(jì)算收入

③ 收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額

④ 增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率

⑤ 按稅率計(jì)算稅額

問(wèn)題五：土地增值稅在計(jì)算的時(shí)候，扣除項(xiàng)目包括哪些？

答復(fù)：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

問(wèn)題六：能否舉個(gè)案例說(shuō)明一下土地增值稅的計(jì)算？

答復(fù)：比如甲企業(yè)賬面上有套辦公房成本2000萬(wàn)，想賣(mài)掉8000萬(wàn)，計(jì)算一下土地增值稅？假設(shè)不考慮別的扣除項(xiàng)目。

土地增值稅 = (8000-2000) ×60% -2000×35% =2900萬(wàn)元

問(wèn)題七：土地增值稅的計(jì)算是不是扣除項(xiàng)目中有個(gè)加計(jì)20%的扣除？

答復(fù)：是的，但是并非所有的企業(yè)都享受這個(gè)加計(jì)20%的扣除。只有符合一定的條件才可以享受。

一，要求必須是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，也就是具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；

二，要求必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。

問(wèn)題八：房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中財(cái)務(wù)費(fèi)用有何特殊規(guī)定？

答復(fù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用指的是銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按前2項(xiàng)的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按前2項(xiàng)的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

問(wèn)題九：房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括增值稅嗎？

答復(fù)：稅金是增值稅附加，是城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，不是增值稅本身。如有相關(guān)需要疑惑，請(qǐng)私聊巧思益財(cái)稅小編！