問 題

房地產(chǎn)企業(yè) “買房送車位”是常見促銷方式，如何進(jìn)行合同簽訂和發(fā)票開具呢？

原 則

不論營銷部門促銷活動(dòng)如何宣傳，房地產(chǎn)企業(yè)都須將房屋銷售和車位銷售合同分別簽，發(fā)票分別開。否則，后續(xù)房屋和車位產(chǎn)權(quán)證辦理會(huì)帶來困難。

情 況 分 析

01房屋銷售及車位轉(zhuǎn)讓分別簽合同

如某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈(zèng)一優(yōu)惠活動(dòng)，即規(guī)定時(shí)間內(nèi)買住宅客戶可免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立規(guī)劃無產(chǎn)權(quán)車位一個(gè)。即：商品房銷售總價(jià)100萬元中，含贈(zèng)送車位轉(zhuǎn)讓價(jià)10萬元。

01

合同分別簽，國稅函【2008】875號(hào)第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。該文件實(shí)際上將買房贈(zèng)送車位行為界定為捆綁銷售。根據(jù)該思路，等于開發(fā)商同時(shí)銷售住宅和車位，將100萬元價(jià)款分拆，合同分開簽。即：住宅90萬元，車位10萬元。

02

發(fā)票分別開，按住宅和車位各自價(jià)格單獨(dú)開票給業(yè)主。

03

風(fēng)險(xiǎn)防范，如房地產(chǎn)企業(yè)由于各種原因，合同未能區(qū)分兩部分價(jià)款，統(tǒng)一按100萬簽網(wǎng)簽合同，此種情況發(fā)票只能同網(wǎng)簽合同保持一致，按100萬元開住宅銷售發(fā)票，車位無法開票，后續(xù)車位成本結(jié)轉(zhuǎn)，包括最終土地增值稅清算都會(huì)帶來困難。

02買房送車位，贈(zèng)送車位簽補(bǔ)充協(xié)議

房地產(chǎn)企業(yè)配套車位通常不在可售面積內(nèi)，作為公共配套也不允許對(duì)外銷售，但實(shí)務(wù)中很多房地產(chǎn)企業(yè)將配套車位對(duì)外轉(zhuǎn)讓，將與土地等長的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)主，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓車位永久使用權(quán)。

01

合同簽定補(bǔ)充協(xié)議,由于無產(chǎn)權(quán)車位無法辦產(chǎn)權(quán)證，只有住宅能辦網(wǎng)簽合同，為保證與實(shí)際業(yè)務(wù)相吻合，通常只能由房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主簽補(bǔ)充協(xié)議，約定網(wǎng)簽合同100萬元中含贈(zèng)送車位10萬元，即總價(jià)款100萬元包括房價(jià)90萬元和車位10萬元。車位部分以《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》補(bǔ)充，且約定車位不辦產(chǎn)權(quán)證書。

02

發(fā)票開具,按商業(yè)折扣處理。根據(jù)2003年16號(hào)規(guī)定，單位和個(gè)人在提供應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)，如將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為收入額，如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從收入中減除。

實(shí)務(wù)中有兩種開發(fā)票情形：

①按100萬元開不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，同時(shí)備注欄注明：包含贈(zèng)送10萬元車位一個(gè)；

②在一張發(fā)票上開：房屋銷售100萬元，車位銷售15萬元，折扣15萬元。

03

風(fēng)險(xiǎn)管控,需考慮網(wǎng)簽合同房管部門是否允許這樣開票。稅務(wù)檢查時(shí)，需提前和稅務(wù)人員溝通，避免將車位認(rèn)定為贈(zèng)送，按100萬元正常銷售+10萬元視同銷售合并繳稅。

03將贈(zèng)送車位作為該棟樓配套

01

合同統(tǒng)一簽定,如業(yè)主由于其他原因，不愿將贈(zèng)送車位單獨(dú)與房地產(chǎn)企業(yè)簽補(bǔ)充協(xié)議，即：住宅網(wǎng)簽合同100萬元，不約定或不補(bǔ)充簽車位贈(zèng)送合同。

02

發(fā)票開具,此種情況住宅發(fā)票應(yīng)統(tǒng)一開100萬元，房地產(chǎn)企業(yè)存在贈(zèng)送車位成本無法分?jǐn)偳樾?。如房地產(chǎn)企業(yè)為體現(xiàn)車位贈(zèng)送事實(shí)，按分拆價(jià)款開票，會(huì)導(dǎo)致合同與發(fā)票不一致，未來房子辦證帶來新的困擾。

建 議

實(shí)務(wù)中，如該車位屬無產(chǎn)權(quán)人防等配套設(shè)施，可將該贈(zèng)送車位做該棟樓配套，發(fā)生的成本作為配套費(fèi)在該棟樓分?jǐn)?，此種處理方式需補(bǔ)充完善相關(guān)配套資料，設(shè)計(jì)好各環(huán)節(jié)處理方案，方可支撐該財(cái)稅處理。

來源：中道財(cái)稅

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