1. 土地增值稅

1.1. 計稅依據(jù)

1.1.1. 應(yīng)稅收入

1.1.1.1. 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。1.取得的實物收入，按取得收入時的市場價格折算成貨幣收入；2.取得的無形資產(chǎn)收入，要進行專門評估，在確定其價值后折算成貨幣收入；3.取得的收入為外國貨幣，按照取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入?！咎崾尽块_發(fā)土地和新建房代收的費用是否計入收入：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

1.1.1.2. 【易錯易混】就銷售額的口徑而言，土地增值稅與增值稅存在差異。增值稅存在差額計稅的銷售額，土地增值稅沒有規(guī)定差額計稅的銷售額。因此在增值稅差額計稅的情形下，土地增值稅的不含增值稅收入額不能使用含稅銷售額作價稅分離。2016年5月1日“營改增”后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定應(yīng)稅收入：土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入＋營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

1.1.2. 扣除項目及金額

1.1.2.1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的地價款”可以有三種形式：1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；2.以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；3.以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

1.1.2.2. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本—簡稱“房地產(chǎn)開發(fā)成本”（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

1.1.2.3. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用—簡稱“房地產(chǎn)開發(fā)費用”（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。在計算土地增值稅時，上述費用不采用據(jù)實扣除的辦法，而采用以下兩種計算扣除方法：（1）納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)需要注意的是，財政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

1.1.2.4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

目前包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

【提示】（1）“營改增”后，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。（2）企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的印花稅等相關(guān)稅費，記在“稅金及附加”科目核算，因此，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅，可以計入扣除項目。（3）土地增值稅暫行條例和實施細則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定?，F(xiàn)實中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定，但近三年考題均通過題干提示的方式明確是否扣除地方教育附加。（4）只有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目有關(guān)的稅金才可以在計算土地增值稅的增值額時扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目無關(guān)的稅金不得列入扣除項目。

1.1.2.5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

【提示】（1）此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策；（2）取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除；（3）代縣以上政府收取的費用，均不得加計扣除。具體規(guī)定為—計入收入的也可進行扣除，但不得加計20%扣除；未計入收入的不得進行扣除，更不能加計扣除。

1.1.2.6. 舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。1.“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。評估價格=重置成本價×成新度折扣率納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，根據(jù)《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額（取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。2.對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。

1.1.2.7. 【易錯易混】

1. 契稅和耕地占用稅分別屬于土地增值稅的不同扣除項目，契稅屬于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，耕地占用稅屬于“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項目。

2. 契稅在計算土地增值稅時的扣除規(guī)則：

納稅人轉(zhuǎn)讓新建房或直接轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地使用權(quán)，取得土地使用權(quán)時支付的契稅視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓有評估價格的存量房，其原購入環(huán)節(jié)繳納的契稅已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓無評估價格的存量房（但能提供購房發(fā)票的），其原購入環(huán)節(jié)繳納的契稅凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

3. 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因納稅需要對房地產(chǎn)進行評估所支付的評估費可以作為計算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等被按照評估價格計稅時發(fā)生的評估費，不允許在計算土地增值稅時扣除。

1.1.2.8. 【難點歸納】

1.1.2.8.1. 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。即：扣除項目中包括不得抵扣的增值稅進項稅額。

1.1.2.8.2. 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。即：計入房價的代收費用計收入，可予以扣除，但不能作為加計20%扣除的基數(shù)。

1.1.2.8.3. 可從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目及適用情況

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：新建房轉(zhuǎn)讓（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用：新建房轉(zhuǎn)讓（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（5）舊房及建筑物的評估價格：存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（6）財政部規(guī)定的其他扣除項目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓

1.1.2.8.4. 從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項目的差異

1.1.2.8.4.1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息（不包括加息、罰息）＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“營改增”后：①印花稅；②城建稅、教育費附加（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

1.1.2.8.4.2. 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“營改增”后：①印花稅；②城建稅、教育費附加

1.1.2.8.4.3. 各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房屋及建筑物的評估價格：評估價格=重置成本價×成新度折扣率【提示】不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的，（1）、（2）項按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金“營改增”后：①印花稅；②城建稅、教育費附加；③購房時繳納的契稅（僅適用于按發(fā)票金額每年加計5%計算扣除且能提供契稅完稅憑證的納稅人）

1.1.2.8.4.4. 各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

1.1.3. 評估價格辦法及有關(guān)規(guī)定

所謂評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額：1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的—用評估價格確定轉(zhuǎn)讓收入。2.提供扣除項目金額不實的—按照重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價評估，確定扣除項目金額。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的—參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。