會計上如何確認收入

　　根據(jù)新收入準則、財會〔2017〕22號文件規(guī)定如下：

　　一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認收入。取得相關(guān)商品控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟利益。

　　較舊收入準則的“主要風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移時確認收入”，新收入準則強調(diào)，相關(guān)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移而確認收入。

　　二，滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內(nèi)履行履約義務(wù);否則，屬于在某一時點履行履約義務(wù)：

　　(1)客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益。

　　(2)客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品。

　　(3)企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項。

　　有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項，是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下，企業(yè)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取能夠補償其已發(fā)生成本和合理利潤的款項，并且該權(quán)利具有法律約束力。

　　當(dāng)履約進度不能合理確定時，企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的成本預(yù)計能夠得到補償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照已經(jīng)發(fā)生的成本金額確認收入，直到履約進度能夠合理確定為止。

　　新準則對于收入的確認強調(diào)，在一個時間段內(nèi)確認收入，較以前建筑施工按完工進度百分比確認收入不同，新準則下強調(diào)的是“合同的履約進度”，更強調(diào)的是合同的作用。

　　房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認，分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。

　　一、現(xiàn)房銷售收入比較好確認，按照合同的約定確認收入的實現(xiàn)。

　　二、期房銷售收入的確定相對復(fù)雜，我們先來看一看期房銷售是時段履約還是時點履約。期房預(yù)售時一般已經(jīng)明確了房號、面積和金額，此時對預(yù)售的那套房子來說具有不可替代性。房屋預(yù)售合同一般明確約定房款的支付進度，約定的房款受法律保護，有權(quán)收取房款。因此，期房銷售滿足時段履約的第三個條件，可以在一段時間內(nèi)確認收入，無需等到“交房”這個時點才確認收入，在預(yù)售之后就可以按照履約進度來確認收入。

　　三、未確認收入的預(yù)收房款會計處理

　　問：企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計準則第14號——收入》(財會〔2017〕22號)時，對于因轉(zhuǎn)讓商品收到的預(yù)收款及相關(guān)增值稅應(yīng)當(dāng)使用什么會計科目?

　　答：根據(jù)《企業(yè)會計準則第14號——收入》(財會〔2017〕22號，以下簡稱“新收入準則”)的規(guī)定，合同負債，是指企業(yè)已收或應(yīng)收客戶對價而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)。如企業(yè)在轉(zhuǎn)讓承諾的商品之前已收取的款項。企業(yè)因轉(zhuǎn)讓商品收到的預(yù)收款適用新收入準則進行會計處理時，使用“合同負債”科目，不再使用“預(yù)收賬款”科目及“遞延收益”科目。

　　根據(jù)新收入準則對合同負債的規(guī)定，尚未向客戶履行轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)而已收或應(yīng)收客戶對價中的增值稅部分，因不符合合同負債的定義，不應(yīng)確認為合同負債。

企業(yè)所得稅方面如何確認收入

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）文件的規(guī)定：

　　第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

　　(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

　　(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

　　第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

　　(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。

　　(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　　(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　　(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

　　1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　3.采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

　　第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

　　(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

　　(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

　　(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》(國稅函〔2010〕201號)的規(guī)定：

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

　　綜上，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。商品房達到完工條件的，應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)收入和計稅成本。具體收入的確認區(qū)分以下幾種情形：采取一次性全額收款方式、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式、視同銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，按照上述規(guī)定確認收入。房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)計計稅毛利率計算應(yīng)納稅所得額。

增值稅方面如何確認收入

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準;若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。此時確認增值稅方面的銷售額。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票;納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項應(yīng)作為預(yù)收款，按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的規(guī)定向主管國稅機關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時按照國家稅務(wù)總局2016年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，可不收回。

　　注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時間，即對銷售額的確認申報，一般比企業(yè)所得稅確認收入的時點要遲得多。

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下:

　　銷售額=(全部價款和價外費用—當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)

土地增值稅方面收入如何確認

　　土地增值稅在清算前是采用預(yù)繳的方式申報的，達到清算條件，計算收入和扣除項目金額，據(jù)此計算應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　土地增值稅清算條件的規(guī)定：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)

　　第九條規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十條規(guī)定：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　營改增后，增值稅和土地增值稅在政策上關(guān)聯(lián)更加緊密，尤其是土地價款作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要成本，在增值稅處理中可以在銷售額中扣減，對土地增值稅影響較大。實務(wù)中，對于銷售額扣減土地價款后減少的增值稅銷項稅額，在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理，一些納稅人存在誤解，容易導(dǎo)致計算出現(xiàn)差錯。

　　例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2020年1月A項目完工交房，開具增值稅發(fā)票價稅合計1090萬元，銷售面積1090平方米。該項目總可售面積10900平方米，支付土地價款3000萬元,。

　　計算對應(yīng)允許扣除的土地價款=1090÷10900×3000=300萬元，允許抵減的銷項稅=300÷1.09*0.09=24.77萬元，應(yīng)納增值稅=(1090-300)÷1.09*0.09=65.23萬元。

　　確認收入及銷項稅額

　　借：預(yù)收賬款 1090萬元

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入 1000萬元

　　應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額 90萬元

　　如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為90.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

　　確認土地價款抵減銷項稅額

　　借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減 24.77萬元

　　貸：主營業(yè)務(wù)成本 24.77萬元

　　對于這24.77萬元增值稅銷項稅額抵減，在計算、繳納土地增值稅時應(yīng)如何處理?實務(wù)中，部分納稅人存在誤解。

　　有一種觀點認為，這部分銷項稅額，不應(yīng)計入土地增值稅應(yīng)稅收入，而是應(yīng)該沖減成本。這種觀點認為，《財政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》(財會〔2016〕22號)規(guī)定，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證，且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”“存貨”“工程施工”等科目。因此，會計處理上，這24.77萬元增值稅銷項稅額抵減，應(yīng)沖減主營業(yè)務(wù)成本，借記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)”，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”。

　　按照上述會計處理方法，在計算土地增值稅時，這部分納稅人直接將這24.77萬元銷項稅額沖減成本，而沒有注意稅會差異，未將這部分減少的銷項稅額計入土地增值稅應(yīng)稅收入。

　　筆者認為，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)第一條規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。計算公式為：土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅額。

　　從計算公式上看，盡管因銷售額扣減土地價款而減少了增值稅銷項稅額，但增值稅銷項稅額是土地增值稅應(yīng)稅收入的抵減項。因此，減少的這24.77萬元銷項稅額，應(yīng)計入土地增值稅應(yīng)稅收入。此案例中土地增值稅的計稅收入應(yīng)當(dāng)為1024.77萬元。