2023年第299講，說(shuō)稅收，談風(fēng)險(xiǎn)，講政策。今天談?wù)勍恋卦鲋刀惖那逅愫筒块T(mén)配合。

一、土地增值稅清算

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照規(guī)定計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。采取預(yù)征方式征收土地增值稅的，工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)稅款。

（一）清算單位

1.土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

（二）清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

(1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的。

(2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。

(3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合上述條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2．符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的。

(3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(4）省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

符合上述條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）清算資料

辦理清算手續(xù)的納稅人應(yīng)報(bào)送下列資料：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表。

2.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

3.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

（四）清算確認(rèn)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按以下原則確認(rèn)：

1.合法有效憑證

（1）政策規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

（2）政策依據(jù)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（總局公告2016年第70號(hào)）。

2．附送資料

（1）政策規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（2）政策依據(jù)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）。

二、部門(mén)配合

《土地增值稅暫行條例》第十一條規(guī)定："土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。"第十二條規(guī)定："納稅人未繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。"《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條進(jìn)一步解釋?zhuān)匀毁Y源、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的有關(guān)資料是指，有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的資料。

實(shí)際工作中，在土地增值稅、契稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅（合稱(chēng)為土地稅收）的征收上，取得自然資源、房產(chǎn)管理部門(mén)的支持和配合非常重要。為此，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部先后下發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1996〕4號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部天于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1996〕48號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕111號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕14號(hào)）等文件，要求各級(jí)財(cái)稅部門(mén)與自然資源、房產(chǎn)管理部門(mén)加強(qiáng)溝通、協(xié)調(diào)，按照文件的要求，在日常管理工作中，共同做好信息交換與共享、源泉控管和稅款征繳工作。具體來(lái)說(shuō)：

1.工作中必須嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的政策，沒(méi)有財(cái)稅部門(mén)發(fā)放的契稅和土地增值稅完稅憑證或免稅憑證，自然資源管理部門(mén)一律不得辦理有關(guān)的權(quán)屬登記手續(xù)。

2.為了方便納稅人，從源頭控制稅源，各級(jí)財(cái)稅部門(mén)與自然資源、房產(chǎn)管理部門(mén)要積極協(xié)商，創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)登記、審批場(chǎng)所設(shè)立繳稅窗口，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅收。

同時(shí)，自然資源、房產(chǎn)管理部門(mén)配合土地稅收管理增加的支出，地方財(cái)稅部門(mén)應(yīng)給予必要的經(jīng)費(fèi)支持。