案例1：A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)A項(xiàng)目，并于2017年竣工時(shí)取得《A省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于確認(rèn)A公司西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的批復(fù)》，授予由A公司所開發(fā)的A項(xiàng)目為“綠色生態(tài)住宅小區(qū)”。該項(xiàng)目自15年開始預(yù)售，陸續(xù)取得預(yù)收房款并于2015-2016年已按25%稅率繳納預(yù)計(jì)毛利的企業(yè)所得稅。2017年A項(xiàng)目竣工備案，且A公司除銷售A項(xiàng)目的售房收入，無(wú)其他收入。

問(wèn)：A公司2017年匯算清繳時(shí)申請(qǐng)享受西部大開發(fā)15%優(yōu)惠稅率，該優(yōu)惠稅率是否可適用于2015-2016年已納稅的預(yù)計(jì)毛利？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條“企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！?strong>房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收到預(yù)收款時(shí)，即確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)，因此2015-2016年取得的預(yù)收款所屬期歸屬于2015-2016年，當(dāng)時(shí)并未辦理優(yōu)惠備案。2017年竣工備案，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條“開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額?！币虼耍珹公司應(yīng)在2017年結(jié)算實(shí)際毛利，并將實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利之間的差額計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，可見，2017年的應(yīng)納稅所得額不包含2015-2016年已交稅的預(yù)計(jì)毛利，因此該優(yōu)惠稅率不適用于2015-2016年已納稅的預(yù)計(jì)毛利。

案例2：A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分2期開發(fā)A項(xiàng)目，1期于2015年開始預(yù)售，2017年竣工并取得《A省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于確認(rèn)A項(xiàng)目1期西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的批復(fù)》；2期于2017年開始預(yù)售，當(dāng)?shù)匾罂⒐ず蠓娇墒谟杈G色住區(qū)稱號(hào)，因此2期尚未取得該批復(fù)。2017年A公司取得的房款中，1、2期各占50%。A公司除銷售A項(xiàng)目的售房收入，無(wú)其他收入。

問(wèn)：A公司2017年匯算清繳時(shí)是否可申請(qǐng)享受西部大開發(fā)15%優(yōu)惠稅率？

答：根據(jù)《財(cái)政部 海關(guān)總署 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深入實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2011]58號(hào)）“上述鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)是指以《西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄》中規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為主營(yíng)業(yè)務(wù)，且其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額 70%以上的企業(yè)”。結(jié)合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，可知A公司2017年符合條件的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入只有50%，不符合條件。因此A公司2017年匯算清繳時(shí)不可申請(qǐng)享受西部大開發(fā)15%優(yōu)惠稅率。

案例3：接上例，A公司2期于2018年竣工并取得《A省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于確認(rèn)A項(xiàng)目2期西部地區(qū)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的批復(fù)》。

問(wèn)：A公司可否追溯享受2017年優(yōu)惠？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第43號(hào)）第六條“納稅人依法可以享受減免稅待遇，但是未享受而多繳稅款的，納稅人可以在稅收征管法規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)減免稅，要求退還多繳的稅款”。因此，A公司可申請(qǐng)補(bǔ)充辦理優(yōu)惠備案，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，通過(guò)辦理優(yōu)惠事項(xiàng)所屬年度補(bǔ)充申報(bào)追溯享受優(yōu)惠。

從以上三個(gè)案例可以看出，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期往往跨年，且存在分期甚至一個(gè)法人多個(gè)項(xiàng)目的情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)享受西開優(yōu)惠比較困難，且存在以前年度預(yù)計(jì)毛利部分無(wú)法享受稅收優(yōu)惠的問(wèn)題，但實(shí)踐中部分地區(qū)發(fā)改委要求竣工后才能認(rèn)定綠色住區(qū)，因此該情況不盡合理。即使案例3中可以追溯享受，但因沒有更細(xì)化的政策出臺(tái)，實(shí)踐中追溯享受和退稅存在難度。建議稅務(wù)機(jī)關(guān)盡快出臺(tái)相關(guān)政策，補(bǔ)全此部分空白，使稅收優(yōu)惠落于實(shí)地。