房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售，解決客戶置業(yè)后的后顧之憂，對其開發(fā)的產(chǎn)品有時會選擇售后回租模式銷售。

參照《從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函［2007］603號）文件規(guī)定，企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。

有時房地產(chǎn)企業(yè)為了能更好的吸引購買者，還會承諾回租環(huán)節(jié)稅費由企業(yè)承擔(dān)。此種模式下，回租環(huán)節(jié)涉稅情況具體如下：

一、增值稅

《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）第四條第（二）項規(guī)定：“其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅?！?/p>

出租住房應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

出租非住房應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

另《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第4號）第四條規(guī)定：“《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅?！?/p>

此種情況下，如果月租金收入未超過10萬元的，則業(yè)主不需要繳納增值稅。

需要注意的是，如果需要開具增值稅專用發(fā)票，此時，無論月租金收入的金額是多少，向稅務(wù)機關(guān)申請代開專用發(fā)票時均需要繳納增值稅。

二、附加稅

隨同增值稅征收城建稅、教育費附加、地方教育附加。

應(yīng)納城建稅＝實納增值稅稅額×適用稅率 （市區(qū)：7%，縣城、鎮(zhèn)：5%，其他：1%）

應(yīng)納教育費附加＝實納增值稅×3%

應(yīng)納地方教育附加＝實納增值稅×2%

三、房產(chǎn)稅

《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅?！?/p>

個人出租住房房產(chǎn)稅＝租金不含稅收入*4%

個人出租非住房房產(chǎn)稅＝租金不含稅收入*12%

四、印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》及《印花稅稅目稅率表》的規(guī)定，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅。

印花稅=租金不含稅收入*1‰

五、個人所得稅

《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第四條規(guī)定：“個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除?！?/p>

《個人所得稅法》規(guī)定，個人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

個人所得稅=（租金不含稅收入-租賃稅費-個稅扣除標(biāo)準(zhǔn)）*20%

需要注意的是，如果個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠的價格協(xié)議購房，依據(jù)《關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]576號）規(guī)定，購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。

綜上，回租環(huán)節(jié)稅負(fù)率較高，如果回租環(huán)節(jié)稅費由企業(yè)承擔(dān)，企業(yè)所得稅稅前不能扣除。在這種經(jīng)營模式下，對企業(yè)來說，將產(chǎn)生較重的稅負(fù)。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第54號)規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

為了降低企業(yè)回租環(huán)節(jié)稅負(fù)，建議成立一家物業(yè)公司進(jìn)行管理。在銷售房產(chǎn)時，直接由物業(yè)公司分別與業(yè)主、承租人簽訂三方協(xié)議，合同約定物業(yè)公司從承租人租金中收取一定比例的傭金。此外，企業(yè)還可以探索聯(lián)營的方式，即業(yè)主提供房屋、企業(yè)提供經(jīng)營服務(wù)，盈利后向業(yè)主分紅代替支付租金。所以，企業(yè)在選擇銷售模式時，應(yīng)綜合考慮。