萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱萬科或萬科集團(tuán)，證券簡稱：萬科A、證券代碼：000002，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A），發(fā)行價1.00元，第一大股東為深圳市地鐵集團(tuán)有限公司，十大流通股東占比58.62%，總部位于中國廣東省深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心，現(xiàn)任董事會主席郁亮。

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年,經(jīng)過三十余年的發(fā)展,已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商,公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。

1984年5月，萬科企業(yè)股份有限公司成立。

1988年，萬科企業(yè)股份有限公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大，并于同年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

1991年1月29日，公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，開始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。

1993年3月，公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。

2002年6月，公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。

截至2004年底，萬科已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山、東莞、廣州、無錫、昆山、北海；

2005年初，通過與南都集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，進(jìn)入蘇州、鎮(zhèn)江，萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到21個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域?yàn)橹行牡娜髤^(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。

2007年，萬科建筑研究中心被建設(shè)部批準(zhǔn)為國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地。

2007年，萬科在廣州落成萬匯樓，該項(xiàng)目是國內(nèi)首例由企業(yè)出資、探索低收入人群居住問題的廉租房，被廣東省建設(shè)廳列入“面向低收入群體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目”。

2011年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億。

2013年7月，在萬科總裁郁亮宣布萬科未來定位為“城市配套服務(wù)商”僅一個月后，萬科上海分公司正式宣布萬科在上海嶄新的發(fā)展戰(zhàn)略，即用5至10年時間，將上海萬科從一家傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商建設(shè)成為全區(qū)域、全品類、綜合性的城市主流開發(fā)商。

2017年6月21日，萬科發(fā)布公告，新一屆董事會方案出爐，王石宣布將接力棒交給郁亮。

2022年11月23日，交通銀行與萬科集團(tuán)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，交通銀行將為萬科集團(tuán)提供1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。同日，中國銀行與萬科集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)一步深化銀企合作。根據(jù)協(xié)議，中國銀行將為萬科集團(tuán)提供不超過1000億元或等值外幣的意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位業(yè)務(wù)合作。

所屬板塊 : 房地產(chǎn)開發(fā) 廣東板塊 破凈股 標(biāo)準(zhǔn)普爾 富時羅素 深證100R MSCI中國 深股通 證金持股 央視50_ 融資融券 深成500 HS300_ AH股 REITs概念 裝配建筑 租售同權(quán) 超級品牌 豬肉概念 北京冬奧 智能家居 養(yǎng)老概念 深圳特區(qū)

經(jīng)營范圍 : 房地產(chǎn)開發(fā);興辦實(shí)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報);國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)(不含專營、?？?、專賣商品);進(jìn)出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)；房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)92.6%，物業(yè)服務(wù)5.9%，其他業(yè)務(wù)1.5%；

據(jù)研報顯示：證監(jiān)會恢復(fù)上市房企再融資，利好大股東資產(chǎn)注入的房企。作為第一家申請授權(quán)增發(fā)新股的頭部大房企。2022 年12 月1 日晚，萬科發(fā)布公告，董事會收到第一大股東深鐵集團(tuán)臨時提案，申請股東大會授權(quán)董事會根據(jù)市場情況及公司需要，單獨(dú)或同時配發(fā)公司A 股或H 股新股不超過已發(fā)行量的20%，成為11 月28 日證監(jiān)會表態(tài)支持房企股權(quán)融資以來第一家明確股權(quán)融資計劃的頭部大房企。公司已向交易商協(xié)會表達(dá)280 億元儲架式注冊發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報送。中國銀行、交通銀行等多家國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)向公司表達(dá)大額意向性授信額度。

大股東和深圳市政府對萬科的堅(jiān)定看好和全力支持，深鐵資源充足。本次深鐵集團(tuán)提請?jiān)霭l(fā)新股，一方面希望公司能積極把握政策機(jī)遇，為堅(jiān)定轉(zhuǎn)型和長期健康發(fā)展儲備資源，另一方面體現(xiàn)深圳國資及市政府對公司的全力支持。深鐵集團(tuán)同時運(yùn)營地鐵、開發(fā)、商業(yè)、物業(yè)業(yè)務(wù)，與公司緊密合作，21 年以來在深圳兩集中供地中新增12 宗土地，總貨值達(dá)1047 億元，截止目前擁有21 個TOD 項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，規(guī)模815 萬方。在大股東支持下公司未來在TOD項(xiàng)目獲取、深圳城市深耕等方面具備資源優(yōu)勢并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

2022 年1-11 月公司實(shí)現(xiàn)銷售3774 億元，維持行業(yè)前三的規(guī)模水準(zhǔn)。市場下行背景下?lián)駜?yōu)拿地，公司22 年1-10 月份新增項(xiàng)目約32 個，隨著資金狀況持續(xù)改善，公司土地投資進(jìn)取心提升，10 月拿地強(qiáng)度較前9 月提升近20pct 至36%，隨著股權(quán)、債權(quán)融資持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計公司后續(xù)拿地力度將進(jìn)一步加大，充分保障規(guī)模穩(wěn)健增長。

截至2022年3 季報末，有息負(fù)債金額為2943.2 億元，其中78.7%為長期負(fù)債，占比較中期提升1.1 個百分點(diǎn)。銀行借款占比為58.6%，債券占比為26.6%，其他借款占比為14.8%。有息負(fù)債總額中無抵押無質(zhì)押的融資占比為96.1%。

前三季度利潤增速受開發(fā)毛利率持續(xù)下探拖累但仍為正。公司22 年前三季度營業(yè)收入/營業(yè)利潤/歸母凈利分別為3377 億元/374 億元/171 億元，同比分別+24.4%/+13.7%/+2.2%；收入分拆來看，開發(fā)結(jié)算收入2958 億元（同比+24.8%），占比88%，非開發(fā)經(jīng)營收入419 億元（同比+21.5%），占比12%；稅前毛利率較去年同期下降2.5pct 至19.6%，是導(dǎo)致營業(yè)利潤增速低于營業(yè)收入增速的主要原因；所得稅率升高2.1pct 至27.8%及少數(shù)股東損益占比升高5.2pct 至37.4%，使得歸母凈利潤增速低于營業(yè)利潤增速。

相較民企進(jìn)入擔(dān)保融資時代，央國企信用派生暢通。萬科已經(jīng)提交新增不超過500 億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具，將以穩(wěn)健姿態(tài)走出市場低迷，且繼續(xù)堅(jiān)定轉(zhuǎn)型和長期健康發(fā)展儲備資源。

風(fēng)險提示：政策改善、居民需求持續(xù)性不及預(yù)期等；供給側(cè)出清擾動市場情緒；結(jié)算規(guī)模及利潤率不及預(yù)期；再融資方案發(fā)行失敗；行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險。

本文不構(gòu)成投資建議，股市有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎。