一、資本化的利息支出應調整為財務費用。

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條第（四）款規(guī)定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。在土地增值稅清算時，即使利息支出已經資本化并計入房地產開發(fā)成本，也不影響計算土地增值稅時利息的扣除。

二、據(jù)實扣除最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。

房地產開發(fā)企業(yè)全部使用自有資金建造開發(fā)產品，沒有借款支出，按照以上方法計算扣除。

注意：納稅人據(jù)實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據(jù)、發(fā)票等資料。

三、超期利息和罰息不得扣除。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條第（二）款的規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。房地產開發(fā)企業(yè)向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息支出，不得作為利息支出在土地增值稅稅前扣除。

四、向非金融機構借款利息不能扣除。

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：

（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。所指金融機構證明包括借款合同、利息單、利息發(fā)票、付息憑證。

因此，房地產企業(yè)借款利息選擇據(jù)實扣除的，對向非金融機構借款利息支出不能土地增值稅稅前扣除。

來源：中道財稅

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