在簽訂二手房屋買賣合同時(shí)，經(jīng)常會(huì)注明賣方凈拿多少錢。一般我們理解，就是賣方將這套房子賣了，拿到手多少錢。至于這筆交易產(chǎn)生的一切費(fèi)用，包括中介費(fèi)、過戶費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)，都應(yīng)該是買方來承擔(dān)。

　　但是下面案例中，買方卻不這么認(rèn)為。他認(rèn)為所謂的“凈拿”，只是說買方承擔(dān)應(yīng)該由買方承擔(dān)的契稅、中介費(fèi)。至于稅法規(guī)定的應(yīng)該由賣方承擔(dān)的個(gè)人所得稅，不應(yīng)該由買方來承擔(dān)。兩人就此產(chǎn)生了爭(zhēng)議，最后訴訟至法院，法院也進(jìn)行了審批。

案例簡(jiǎn)介

　　2*17年2月16日，甲某與乙某在A房屋中介公司簽訂了《售房協(xié)議書》，在該協(xié)議中約定，甲某將房屋并附車庫(kù)等一并出售給乙某，總價(jià)104萬元，在合同的第13條中明確：甲某凈拿壹佰零肆萬元整。

　　過戶費(fèi)、中介費(fèi)由乙某負(fù)責(zé)支付，合同簽訂當(dāng)天，乙某支付定金5萬元，并支付中介費(fèi)8000元。

　　但是之后，甲乙雙方就合同履行中個(gè)人所得稅的承擔(dān)問題，多次溝通無果，最終訴至法院。

甲某的觀點(diǎn)為：

　　法律上雖然規(guī)定個(gè)人所得稅由出賣人負(fù)擔(dān)，但是本案雙方在合同中約定出賣人凈得104萬，簽訂合同時(shí)買方也明確知道出賣人有兩套房，可能要多交個(gè)人所得稅，所以乙某應(yīng)履行合同，承擔(dān)相應(yīng)的個(gè)稅。

乙某觀點(diǎn)：

1.合同約定的“凈得”應(yīng)該是承擔(dān)全部交易過程中的契稅后，凈付給出賣人104萬元。

2.個(gè)人所得稅一般應(yīng)該由個(gè)人自行繳納，這是法律的規(guī)定，也是交易慣例，如果要推翻這種慣例或者規(guī)定，應(yīng)該通過明確無誤的條款寫明。

3.涉案合同并不是由乙方提供，因?yàn)楹贤瑢?duì)個(gè)人所得稅的約定不明產(chǎn)生的責(zé)任不應(yīng)由買方承擔(dān)。

法院裁判觀點(diǎn)為：

1.依法成立的合同，受法律保護(hù)。對(duì)合同履行過程中部分權(quán)利義務(wù)沒約定或者約定不明的，雙方可以協(xié)商，協(xié)商不成的，按合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十五條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)條款有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的語句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。

3.本案中，所涉購(gòu)房協(xié)議合法有效，合同履行中，雙方對(duì)個(gè)人所得稅由誰負(fù)擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議。

4.所涉協(xié)議條款中的“凈”應(yīng)理解為純粹之意，“凈拿”應(yīng)理解為最終純得之意，買方的理解明顯縮限該詞含義，也與目前房屋交易習(xí)慣不符。

5.結(jié)合雙方的約定及交易習(xí)慣，應(yīng)理解為買方承擔(dān)交易中產(chǎn)生的契稅、個(gè)人所得稅等費(fèi)用，房屋出售方最終純得104萬元。

案例分析

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十六條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本法第一百四十二條第一款的規(guī)定，確定爭(zhēng)議條款的含義。有相對(duì)人的意思表示的解釋，應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則，確定意思表示的含義。

　　習(xí)慣與慣例是人們?cè)陂L(zhǎng)期反復(fù)實(shí)踐的基礎(chǔ)上形成的，在某一行業(yè)、經(jīng)濟(jì)交易中普遍的做法、方法或規(guī)則，能夠被廣大的合同當(dāng)事人所認(rèn)知、接受和遵從。

　　如果這些習(xí)慣和慣例與法律性文件不抵觸或者經(jīng)國(guó)家認(rèn)可，還常常成為民事法律的淵源。所以在合同解釋中，會(huì)參照一定的習(xí)慣和慣例。

案例總結(jié)

　　根據(jù)個(gè)人所得稅法相關(guān)法律法規(guī)，個(gè)人所得稅的納稅人是房屋的賣方，但是根據(jù)交易習(xí)慣，以及二手房買賣中雙方對(duì)個(gè)稅的實(shí)際承擔(dān)約定情況，社會(huì)公眾對(duì)于“凈拿”的概念是有普遍認(rèn)知的，即應(yīng)該由買方承擔(dān)所有的交易費(fèi)用，包括個(gè)稅。

　　另外關(guān)于“凈得”，還有一個(gè)案例中爭(zhēng)議的不僅僅是個(gè)稅的承擔(dān)問題，還包括了賣方的貸款承擔(dān)問題。有媒體報(bào)道的文章為《買房遇“文字游戲”：約定稅費(fèi)由買方承擔(dān)，賣方說這包括貸款！》，從文章標(biāo)題可以看出，內(nèi)容就是約定稅費(fèi)由買方承擔(dān)，賣方認(rèn)為合同約定的”凈得“，房屋未還清的貸款也應(yīng)該由買方承擔(dān)，這就有些不符合交易的慣例了，法院最終判決結(jié)果是總的房?jī)r(jià)中，并不包括貸款，買方不需要承擔(dān)賣方未還的貸款。

　　二手住房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)看似簡(jiǎn)單，實(shí)則復(fù)雜、瑣碎。稍不留心，雙方就會(huì)產(chǎn)生很多分歧。實(shí)務(wù)中糾紛多發(fā)，由此引發(fā)房屋買賣合同糾紛和中介合同糾紛，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析。