在國稅發(fā)（2009）31號文之前也有個31號文，不過那是2006年的事即國稅發(fā)（2006）31號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》，該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。當(dāng)時外資房地產(chǎn)企業(yè)適用的文件是國稅發(fā)（2001）142號《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所得稅管理問題的通知。國稅發(fā)（2009）31號文充分吸收、借鑒了國稅發(fā)（2006）31號文的主要內(nèi)容，并有機結(jié)合了國稅發(fā)（2001）142號文的重要內(nèi)容，并根據(jù)當(dāng)時房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。

房地產(chǎn)行業(yè)特殊在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)相比,有其特殊性,其生產(chǎn)的產(chǎn)品——"房屋"不但周期較長,且產(chǎn)品間差異較大,因此,其會計核算和稅務(wù)處理也有其特殊的一面。工業(yè)企業(yè)是以產(chǎn)品的加工制造和銷售為主要生產(chǎn)經(jīng)營活動的營利性組織，其生產(chǎn)經(jīng)營過程包括供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售三個階段。隨著生產(chǎn)經(jīng)營活動的進行，企業(yè)資金以貨幣資金—儲備資金—生產(chǎn)資金—成品資金—貨幣資金的形式不斷運動。在供應(yīng)過程中，企業(yè)需要外購原材料，支付貨款及相應(yīng)的稅費。在途物資業(yè)務(wù)和與供應(yīng)企業(yè)之間的結(jié)算業(yè)務(wù)是供應(yīng)過程的主要業(yè)務(wù)。在生產(chǎn)過程中，企業(yè)為生產(chǎn)社會需要的商品，需要消耗料、工、費等成本，同時為生產(chǎn)所持有的資產(chǎn)也將逐漸耗費。這就需要將這些成本費用進行分類、歸集并分配，以確定產(chǎn)品的生產(chǎn)成本。在銷售過程中，企業(yè)銷售產(chǎn)品收回資金，并根據(jù)國家規(guī)定，還要繳納一定的稅費，同時還會產(chǎn)生由此而來的與其他企業(yè)之間的結(jié)算業(yè)務(wù)。企業(yè)在銷售業(yè)務(wù)完成后，就需要將一定時期內(nèi)的收入與費用進行比較，計算出利潤，計算財務(wù)成果，進行利潤分配。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)周期一般不長，計算企業(yè)所得稅相對容易。

房地產(chǎn)企業(yè)“生產(chǎn)”過程一般包括“拍地-報建—開發(fā)—銷售-交付”這5個階段。隨著生產(chǎn)經(jīng)營活動的進行，企業(yè)資金以貨幣資金— —土地資金—開發(fā)資金—預(yù)售資金的形式不斷運動。在拍地過程中，企業(yè)需要參與土地市場的拍賣，支付土地價款及相應(yīng)的稅費（契稅）。在開發(fā)過程中，企業(yè)為了開發(fā)商品（住宅），需要施工企業(yè)為其建造商品房并付出成本，在此過程中并不需要支付稅費。在銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)取得預(yù)售證后向社會預(yù)售其商品房取得預(yù)售收入并繳納相應(yīng)的稅費，在這一環(huán)節(jié)，需要預(yù)繳增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等。在交付環(huán)節(jié)，企業(yè)將通過驗收的商品房交付購房者，完成所有的生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)。在這一環(huán)節(jié)，企業(yè)需要清算繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)過程一般經(jīng)歷三年左右時間，時間長，如何繳納企業(yè)所得稅與工業(yè)企業(yè)完成不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《企業(yè)所得稅法》及其實施條例清算繳納企業(yè)所得稅難以厘清。國稅發(fā)（2009）31號文正是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理。

因為涉及到收入、成本和費用的確認，企業(yè)所得稅是所有稅收種類中的最難理解和申報的。本文只簡單介紹涉及到收入的幾個基本概念：完工年度、預(yù)計計稅毛利率、預(yù)計毛利額、實際毛利額。這幾個基本概念是做好企業(yè)所得稅匯算清繳必須要明確的。

1.完工年度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時點為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。房地產(chǎn)所開發(fā)的產(chǎn)品只要符合下列條件之一，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已經(jīng)報房地產(chǎn)管理部門備案。

2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

為防止房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避上述認定完工條件，國家稅務(wù)總局在2010年5月12日以國稅函（2010）201號“國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知”規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工?！遍_發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

2.預(yù)計計稅毛利率

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:

(1)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

(2)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

(3)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

(4)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按本省規(guī)定的預(yù)計毛利率繳納企業(yè)所得稅。

3.預(yù)計毛利額

企業(yè)預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入乘以預(yù)計計稅毛利率，計算出預(yù)計毛利額，并調(diào)整當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。

4.實際毛利額

完工年度，企業(yè)根據(jù)完工開發(fā)產(chǎn)品的單位計稅成本，計算出已售產(chǎn)品的計稅成本，然后根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入減去已售產(chǎn)品的計稅成本，計算出已售開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利額。

既然是對企業(yè)所得稅進行規(guī)范，國稅發(fā)（2009）31號文對收入、成本、利潤都有詳細的規(guī)定，做為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入學(xué)習(xí)國稅發(fā)（2009）31號文。但文件從2009年發(fā)布至今也有10多年了，很多新生事物不斷涌現(xiàn)，文件卻一直不變，正是本文題目所說的：以不變應(yīng)萬變。