近日，伴隨著地產(chǎn)股的集體爆發(fā)，尤其是萬科、保利等大象的兩個漲停板，媒體突然開始熱鬧的報道房貸利息抵扣個稅的政策動向。那么，這項新政靠譜嗎？

關(guān)于個稅改革的官方表述

1996年的《關(guān)于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展九五計劃綱要》，2013年十八屆三中全會的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，2014年中央政治局發(fā)布的《深化財稅體制改革總體方案》，都曾反復提到過建立綜合與分類相結(jié)合的個稅制度。

尤其是，2014年6月中央政治局發(fā)布的《深化財稅體制改革總體方案》中，重點鎖定六大稅種，按計劃中推進的先后順序為：增值稅、消費稅、資源稅、環(huán)境保護稅、房地產(chǎn)稅、個人所得稅（探索逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制）。

到了今年5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中，如此安排進度要求：1?營改增最快，力爭全面完成營改增，將營改增范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。2、進一步調(diào)整消費稅征收范圍、環(huán)節(jié)、稅率。3?組織實施煤炭資源稅費改革，研究擴大資源稅征收范圍。4?研究提出綜合與分類相結(jié)合個人所得稅改革方案。5?推進環(huán)境保護稅立法。

注意，個稅改革，由之前的第六位，提升至第四位。而房地產(chǎn)稅居然失蹤了！

接著，到了今年9月份，財政部發(fā)布的《財政支持穩(wěn)增長的政策措施》中表示：深入推進財稅體制等改革，適時推進營改增試點，推進消費稅改革，研究全面實施資源稅費改革方案，研究個人所得稅改革方案。

注意：房地產(chǎn)稅繼續(xù)失蹤，環(huán)境保護法也沒提。也就是說，個稅改革排在需要改革的六個稅種里最后一位，而目前來看，個稅改革已經(jīng)超越消費稅、資源稅、環(huán)保稅和房地產(chǎn)稅，成為稅制改革中最快提交方案的稅種（除了營改增）。有媒體報道，個稅改革的方案已經(jīng)基本成型，明年年初上報國務(wù)院的可能性非常大。

2014年中央的《深化財稅體制改革總體方案》規(guī)定稅改的進度要求：2016年基本完成重點工作和任務(wù)，2020年基本建立現(xiàn)代財政制度。如此看來，當前各稅的推進情況，個稅改革很可能在2016年就能基本完成。而與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的另一項重要稅改：房地產(chǎn)稅立法，估計又要“難產(chǎn)”了。但不管多困難，2020年都會盡力完全這六項改革。

個稅改革與房地產(chǎn)的關(guān)系

地產(chǎn)股大漲，與個稅改革中涉及個人房貸利息抵扣有關(guān)。個稅改革的方向，是由目前的分類稅制轉(zhuǎn)向綜合和分類相結(jié)合的稅制（2020年之前），但更遠的未來，可能最終實現(xiàn)綜合征收。

目前實行的分類稅制，個人應(yīng)繳稅的所得有11種，分別是工資薪金所得，個體工商戶生產(chǎn)經(jīng)營所得，對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營承租經(jīng)營所得，勞務(wù)報酬所得，稿酬所得，特許權(quán)使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得等。對于普通民眾而言，主要就是工資薪金所得，起征點為3500元，適用七級超額累進稅率，最低3%、最高45%。

所謂“綜合征收”，就是將各種所得綜合起來統(tǒng)一征收，比如當前我國的企業(yè)所得稅就是如此（按25%單一稅率）。當初將個稅定為分類征收，主要是為了征收方便，而眼下一步到位地改為綜合征收并不現(xiàn)實，所以就折中地提出按綜合與分類相結(jié)合的原則征收。最終應(yīng)是跟企業(yè)得稅一樣，實行綜合征收。

既然是綜合與分類相結(jié)合，那就意味著有的所得會納入綜合征收中，有的還會保持分類征收。很可能會把經(jīng)常性的收入先納入到綜合征收的范圍里，其他一些偶發(fā)性的收入還是應(yīng)該分類征收。

在綜合征收的部分，就涉及到稅前扣除。正如當前工資薪金所得中，是需要先減除四金的。未來，很可能將個人房貸產(chǎn)生的利息，與四金一樣，作為稅前減除項扣除。如此，也就將明顯減輕負貸家庭的利息支出。

當前在一二線城市，很多家庭的負貸都在100萬元以上，如果貸款150萬元，按等額本息方式貸款20年期，即便按當前歷史超低水平的4.9%的貸款利率，也需支付總利息86萬元，年均4.3萬元。如果按25%的稅率，可節(jié)省利息支出，1.1萬元。

一般而言，對于一線和部分強二線城市的購房者家庭（一般收入處于所在城市中高水平），可節(jié)省25%左右的利息。而弱二線和三四線城市，可節(jié)省10-15%左右的利息。其政策實際效果，相當于房貸利率打折，比如由基準利率打九折至七五折等。

顯而易見，如果實行統(tǒng)一的房貸利息抵扣個稅，則越是高收入比城市和高收入家庭，所節(jié)省的利息越多，而越是收入城市和低收入家庭，所節(jié)省的利息越少，甚至為零。

因此，如果實行這一政策，其實是更有利于高收入群體的，在一定程度上會刺激他們買房，而且更多的利用貸款購房。而對于廣大三四線城市，也就是高庫存城市，促進購房的實際作用應(yīng)明顯小于一二線城市。

從稅制改革和設(shè)計上看，完善稅制改革的目標是建立“有利于科學發(fā)展、社會公平、市場統(tǒng)一的稅收制度體系”。雖然實行房貸利息抵扣，更有利于高收入家庭，但個稅改革后也將加大高收入家庭其他方面的繳納稅。

從國外經(jīng)驗來看，個人所得稅實行綜合征收相當正常，而且將個人購房貸款利息抵扣，也相當常見。比如，美國購屋若自住，稅法允許購屋的房屋貸款利息與所得抵減少繳所得稅，并允許每張稅表的申報者最多可擁有兩棟自住屋，即一棟自住屋及一棟度假。而國內(nèi)，在1997年、1998年亞洲金融危機之后，也有個別城市曾嘗試過用類似措施，刺激樓市，比如1998年至2003年的上海。

綜而言之，我國個稅改革方案中，將大概率包含房貸利息抵扣。但個稅改革是需要時間和過程，涉及民眾利益，需要征求社會意見，涉及稅法的修定，需要人大審議流程。因此，即便明年基本確定方案，但真正實施估計也要更滯后一些。

而當前，中央提出要化解房地產(chǎn)庫存，靠個稅改革，恐怕有點遠水解不了近渴，況且利息抵稅對于廣大高庫存的三四線城市，作用較小。

因此，此項稅改，并非未來一段時間化解庫存的重點。當務(wù)之急，仍需從房地產(chǎn)調(diào)控的角度考慮政策，比如房貸降首付比例、交易稅減免等。另外，鑒于對購房者心理的負面影響，房地產(chǎn)稅立法應(yīng)該暫緩。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 楊紅旭 刊于上海觀察 歡迎關(guān)注微信公眾號：楊紅旭樓市研究