中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問(wèn)題解決專(zhuān)家

<原創(chuàng)> 作者：焦宗欣

有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，會(huì)有一部分紅線(xiàn)外支出，在實(shí)務(wù)操作中，經(jīng)常遇到的情況有三種，具體情況分析如下：

第一種情況：作為拿地代價(jià)發(fā)生的紅線(xiàn)外支出

在土地招拍掛環(huán)節(jié)，政府要求房地產(chǎn)企業(yè)建造紅線(xiàn)外相關(guān)的道路、綠化等其他的市政工程，建成后，無(wú)償移交給政府。

文件規(guī)定：國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

從上述國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)文件中看出只是對(duì)可扣除項(xiàng)目總原則的規(guī)定，并未做出具體明細(xì)規(guī)定。在各地稅務(wù)執(zhí)行過(guò)程中，也是存在兩種執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：

1.湖北、廣州、海南、桂林的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線(xiàn)”外）為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供政府有關(guān)部門(mén)出具的證明文件確認(rèn)該項(xiàng)支出與建造本清算項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的（含項(xiàng)目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的）支出，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。

2.江蘇、山東規(guī)定：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（即規(guī)劃用地“紅線(xiàn)”外）的建設(shè)項(xiàng)目支出，一律不得在本項(xiàng)目清算時(shí)計(jì)算扣除不得扣除。

從地方性文件中我們可以看出，部分地方稅務(wù)局采取一刀切原則，凡是紅線(xiàn)外支出，一律不得在土增前扣除。還有部分地方稅務(wù)局規(guī)定能夠提供相關(guān)證明的可以在土增前扣除，

我們的觀點(diǎn)：既然發(fā)生的紅線(xiàn)外支出是取得土地的代價(jià)，我們認(rèn)為只要能夠提供相關(guān)的證明資料，例如土地招拍掛的公告、土地出讓協(xié)議、政府相關(guān)的會(huì)議紀(jì)要等相關(guān)資料，可以和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，在土增清算時(shí)扣除。

第二種情況：房企自行在紅線(xiàn)外發(fā)生的配套建造支出

我們經(jīng)常見(jiàn)到的房地產(chǎn)企業(yè)為了提升項(xiàng)目品質(zhì)，自行建造的公園、綠化等工程，建成后無(wú)償移交給政府。這種情況下，發(fā)生的紅線(xiàn)外的建造支出，在實(shí)務(wù)操作中，依然存在兩種不同的看法:

1.本就是紅線(xiàn)外支出且更不屬于取得土地的代價(jià)， 不能在土地增值稅前扣除。

2.雖然不是取得土地的代價(jià)，但是屬于項(xiàng)目整體的配套支出，為項(xiàng)目發(fā)生的配套建造支出可以在土增稅前扣除。

我們的觀點(diǎn)是：雖然不是取得土地的代價(jià)，但是建成后武昌移交給政府，且建造的配套設(shè)施，整個(gè)項(xiàng)目受益，故在實(shí)務(wù)操作中，與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取在土增清算時(shí)扣除。

第三種情況：房企紅線(xiàn)外建造的售樓部

房企紅線(xiàn)外建造的臨時(shí)售樓部主要分為兩種情況，一種是建造的臨時(shí)售樓部，銷(xiāo)售完成后拆除，這種情況，我們的觀點(diǎn)是為項(xiàng)目發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)支出，可以和主管局溝通在土地增值稅前扣除。另一種是建造的售樓部，銷(xiāo)售完成后，作為企業(yè)的固定資產(chǎn)使用，在土地增值稅前不能扣除。