俗話說(shuō)“丑媳婦總得見(jiàn)公婆”，作為房企“一哥”的恒大實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況到底如何，一直是眾說(shuō)紛紜，沒(méi)有真相！

7月17日晚，恒大一口氣連發(fā)三份財(cái)報(bào)，包括2021年年報(bào)、2022年半年報(bào)以及2022年年報(bào)。這也終于揭曉了恒大當(dāng)前所面臨的真實(shí)情況。此外，中國(guó)恒大表示，公司股份將繼續(xù)暫停買賣，直至另行通知。此前，中國(guó)恒大股份由2022年3月21日上午9時(shí)起，于聯(lián)交所停止買賣。

兩年虧損超8000億

2021年12月31日年報(bào)顯示，恒大集團(tuán)收入為2500.1億元，毛虧損184.5億元；年內(nèi)經(jīng)營(yíng)性虧損1137.5億元，撇減發(fā)展中物業(yè)及持作出售之已完工物業(yè)、投資物業(yè)公平值虧損4049.5億元，土地被收回有關(guān)的虧損、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營(yíng)性虧損1802.0億元，所得稅抵免126.8億元，凈虧損合計(jì)6862.2億元。

2022年12月31日年報(bào)顯示，恒大集團(tuán)收入為2300.7億元，毛利249.9億元；年內(nèi)經(jīng)營(yíng)性虧損433.9億元，土地被收回有關(guān)的虧損、金融資產(chǎn)減值損失及其他非經(jīng)營(yíng)性虧損693.7億元，所得稅開支130.5億元，凈虧損合計(jì)1258.1億元。

兩年累計(jì)虧損達(dá)8120.3億元，這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)炸裂，創(chuàng)中國(guó)企業(yè)虧損記錄。

最高負(fù)債2.58萬(wàn)億

一直以來(lái)小道消息稱恒大負(fù)債達(dá)2萬(wàn)億，然而實(shí)際數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)超這個(gè)規(guī)模。

根據(jù)財(cái)報(bào)核算，2021年度其總資產(chǎn)約為21071億元，而總負(fù)債為25802億元，凈資產(chǎn)約為負(fù)4731億元；2022年度，中國(guó)恒大總資產(chǎn)約為18383億元，總負(fù)債約為24374億元，凈資產(chǎn)約為負(fù)5991億元，已經(jīng)處于嚴(yán)重“資不抵債”狀態(tài)。

這個(gè)數(shù)據(jù)確實(shí)非常震撼，2022年山西省GDP為25642億元，內(nèi)蒙古GDP為23159億元。有網(wǎng)友戲稱如果全國(guó)人民都幫恒大還債的話每人需出1800元左右才行，可見(jiàn)真是“負(fù)可敵國(guó)”。

如此巨額負(fù)債，光每年的利息就夠嚇人的了，按5%的平均融資成本的話，一年利息就得1200多億，恒大的收益根本無(wú)法覆蓋利息。

在土地儲(chǔ)備方面，截至2022年年底，中國(guó)恒大完全竣工及在建的在售項(xiàng)目累計(jì)到達(dá)1241個(gè)，擁有土地儲(chǔ)備2.1億平方米，此外還參與舊改項(xiàng)目79個(gè)，其中大灣區(qū)55個(gè)（深圳34個(gè)），其他城市24個(gè)。

從資料上看，恒大當(dāng)前的主要資產(chǎn)主要還是來(lái)自于在建項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備，尤其是高達(dá)2.1億平方米的土地儲(chǔ)備，但這些土地儲(chǔ)備真的還能值財(cái)務(wù)核算出的價(jià)格嗎？當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)江河日下，三四線城市房?jī)r(jià)下滑，市場(chǎng)萎靡，這部分地區(qū)的土地儲(chǔ)備價(jià)值一定是要打個(gè)問(wèn)號(hào)的，何況還都是未開發(fā)的土地。更要命的是，開發(fā)這些土地必然又要付出巨大的資金支出。

針對(duì)中國(guó)恒大2022年的財(cái)報(bào)，其審計(jì)機(jī)構(gòu)上會(huì)栢誠(chéng)表示“無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)”。上會(huì)栢誠(chéng)的理由主要基于兩個(gè)方面，一個(gè)是中國(guó)恒大存在有關(guān)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的多項(xiàng)不確定因素，另一個(gè)則是中國(guó)恒大期初余額和比較數(shù)字可能存在錯(cuò)誤表述。

中和正道董事會(huì)主席周德文表示：恒大的債務(wù)問(wèn)題，從當(dāng)前的財(cái)報(bào)上來(lái)看，比想象中還要嚴(yán)重，加上當(dāng)前房地產(chǎn)行情萎靡，想要化解債務(wù)困境幾乎是不可能。恒大作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，如果處置不當(dāng)可能會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)和社會(huì)都會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

恒大危機(jī)非常復(fù)雜、棘手，僅憑恒大自己自救的話怕是很難成功，要靠政府、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)機(jī)構(gòu)等多方合作才能化險(xiǎn)為夷。首先，恒大自身來(lái)說(shuō)不能在藏著掖著了，要積極面對(duì)當(dāng)前的問(wèn)題，加大非核心資產(chǎn)的處置來(lái)回流資金，保證企業(yè)的流動(dòng)性。調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，加強(qiáng)內(nèi)部管理，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高盈利能力。第二，政府給予政策支持，幫助協(xié)調(diào)各方，必要的時(shí)候給予一定注資。第三，債務(wù)重組，與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作制定科學(xué)的計(jì)劃，積極與債權(quán)人進(jìn)行溝通，通過(guò)債務(wù)重組，可以減輕負(fù)債壓力，緩解短期資金壓力。第四，各金融機(jī)構(gòu)不應(yīng)見(jiàn)死不救，給予一定的資金支持，同時(shí)積極引入戰(zhàn)略投資者。