當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)評估增值的情況時(shí)，不能置之不理，而是要考慮應(yīng)該如何進(jìn)行財(cái)務(wù)核算以及納稅處理。

現(xiàn)在，就用實(shí)例詳解怎樣核算與納稅處理。

一、案例

嘉誠房地產(chǎn)公司名下有塊100畝的商業(yè)用地，2012年以80萬元/畝的價(jià)格，受讓該土地，由于目前房地產(chǎn)市場不太穩(wěn)定，所以一直閑置未開發(fā)，公司因資金周轉(zhuǎn)的需要，以該土地抵押給銀行進(jìn)行融資，在進(jìn)行土地抵押前，對該土地進(jìn)行了資產(chǎn)評估，評估市場價(jià)值為200萬元/畝。

二、財(cái)務(wù)核算

(一)受讓土地使用權(quán)時(shí)賬務(wù)處理

借：無形資產(chǎn) 8000萬元

貸：銀行存款 8000萬元

(二)評估增值時(shí)賬務(wù)處理

借：無形資產(chǎn) 12000萬元

貸：資本公積 12000萬元

需要說明的是，嘉誠房地產(chǎn)公司取得的土地使用權(quán)未進(jìn)行開發(fā)前，應(yīng)先按繳納的土地出讓金將該土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，開發(fā)時(shí)，再將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

二、稅務(wù)處理

(一)增值稅

根據(jù)財(cái)稅(2016)36號文相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓2016年5月1日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅方法，適用5%的增值稅稅率。

但是，本案中嘉誠公司只是對公司名下的土地使用權(quán)進(jìn)行了市場價(jià)值的評估，并未對外進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。

因此，嘉誠公司“土地使用權(quán)評估增值”無需繳納增值稅。

(二)土地增值稅

是不是“土地一評估增值”就等于“土地增值”了，就要交土地增值稅呢?

很多公司就顧名思義，以為“土地增值”那不就要交土地增值稅，哪知道這稅種屬于財(cái)產(chǎn)和行為稅，交與不交要看你是否轉(zhuǎn)讓。自有土地評估增值不需繳納土地增值稅，如果轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的增值才需要繳納土地增值稅。

(三)企業(yè)所得稅

在會(huì)計(jì)上，對評估增值的資產(chǎn)，一方面增加相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值，另一方面增加企業(yè)的資本公積，也就是說，會(huì)計(jì)上對評估增值部分不確認(rèn)為企業(yè)的收益。按照成本核算的要求，對資產(chǎn)評估增值部分企業(yè)可以計(jì)提折舊和攤銷費(fèi)用。

在稅法上，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。

所謂稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。

企業(yè)持有各項(xiàng)資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認(rèn)損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

因此，在稅法處理上，資產(chǎn)評估增值不需作賬務(wù)處理，由于嘉誠公司土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以也不需要繳納企業(yè)所得稅。

(四)印花稅

根據(jù)印花稅相關(guān)規(guī)定，記載資金的賬簿，按實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額0.5%貼花，其他賬簿按件計(jì)稅5元/件。

這樣一來，如果企業(yè)資產(chǎn)發(fā)生了評估增值，會(huì)計(jì)上也進(jìn)行了賬務(wù)處理，那么根據(jù)印花稅相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)就增加的部分繳納印花稅。

(摘自昌堯講稅，作者馬昌堯)