摘要：近年來，隨著我國的改革開放不斷深入，物業(yè)管理企業(yè)獲得了很大的發(fā)展。我國為了進一步促進企業(yè)的發(fā)展，在經(jīng)濟領(lǐng)域進行了大刀闊斧的稅制改革，讓我國的稅收體系不斷完善。試點取得了良好的效果，“營改增”的稅制改革也取得了很大的成效?！盃I改增”減輕了我國企業(yè)的稅收負擔，避免對企業(yè)重復(fù)收稅的不良現(xiàn)象。然而物業(yè)管理企業(yè)在“營改增”稅收籌劃方面依然存在不少問題，本文將著力對“營改增”后物業(yè)管理企業(yè)的稅收籌劃關(guān)注點進行探討。

關(guān)鍵詞：“營改增”；物業(yè)管理企業(yè)；稅收籌劃關(guān)注點

1引言

我國政府早在2009年就開始了對企業(yè)實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調(diào)整。物業(yè)管理企業(yè)作為重要的市場經(jīng)營主體，其納稅籌劃方式也發(fā)生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為物業(yè)管理企業(yè)，在中國的城市建設(shè)以及管理當中有著舉足輕重的地位，在稅制改革后，物業(yè)管理企業(yè)如何衡量利弊得失，提高企業(yè)的經(jīng)營水平是所有企業(yè)領(lǐng)導面臨的一項艱巨的任務(wù)。所以說，把物業(yè)管理企業(yè)作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索物業(yè)管理企業(yè)在增值稅納稅籌劃方面存在的問題以及改進的方向，為物業(yè)管理企業(yè)的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，幫助物業(yè)管理企業(yè)在合法納稅的前提下，靈活的運用稅收政策適當?shù)臏p輕物業(yè)企業(yè)的稅負承受壓力，同時又能體現(xiàn)依法納稅的原則。

2“營改增”后物業(yè)管理企業(yè)稅收籌劃關(guān)注點存在的問題分析

2.1租賃涉及費用不夠明確

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，通過房屋的租賃必然會發(fā)生水電費、清潔費等費用，這些費用一般屬于物業(yè)管理企業(yè)日常的費用收入，不屬于租金內(nèi)的收入，因此物業(yè)管理企業(yè)在進行“營改增”籌劃時，必然要把這種情況考慮進去，這涉及一個真實合法憑據(jù)的問題，也是票據(jù)唯一無法進行分割的，對于物業(yè)管理企業(yè)在實踐中，物業(yè)管理企業(yè)如果把租金收入和日常的租賃收入的費用都納入到“營改增”的籌劃中，會增加企業(yè)的稅收成本，因此必須把租賃涉及費用進行明確。

2.2稅收籌劃制度不健全

物業(yè)管理企業(yè)由于涉及的費用比較廣泛且項目繁多，例如租金、水電費、管理費、清潔費、垃圾處理費、停車費等等方面的費用收入，這些費用盡管屬于收入，然而物業(yè)管理企業(yè)為了提供更好的服務(wù)，也要花費用去維修和支付人工成本，因此導致一些物業(yè)管理企業(yè)在進行“營改增”后的稅收籌劃時，沒有把需要排除的項目忽略，進而增加了物業(yè)管理企業(yè)的稅收成本。因此必須對稅收籌劃制度進行完善，明確物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的費用范圍。

2.3缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)知識和稅收法律意識

物業(yè)管理企業(yè)如我國大部分企業(yè)一樣在稅務(wù)籌劃方面處于起步階段，稅務(wù)申報過程復(fù)雜，加之物業(yè)管理企業(yè)的特殊性，既有著房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)，又有著服務(wù)行業(yè)的性質(zhì)，而一般的財務(wù)人員很難理清其中的關(guān)系，導致一些物業(yè)管理企業(yè)在稅收籌劃意識淡薄，抱有僥幸心理。另一方面，物業(yè)企業(yè)的財務(wù)賬目比較繁多，且需要很強的配合性，導致稅收籌劃人員在進行相應(yīng)的工作時，出現(xiàn)很大的不適應(yīng)性。此外，一些稅收籌劃人員，對于稅收政策未及時的關(guān)注和不了解其中的變動，盲目按照舊慣例納稅，導致多繳了一些費用，增加物業(yè)管理企業(yè)的運營成本，這一系列因素造成物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面遇到諸多問題難以解決，阻礙物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟收入的提高和長遠發(fā)展。

2.4物業(yè)管理企業(yè)缺乏合理運用納稅籌劃的工具與方法

物業(yè)管理企業(yè)主要對租戶進行租金收入，水電費代收以及維修費用的支出，因此其收入結(jié)構(gòu)相對簡單，然而一些物業(yè)管理企業(yè)實行的還是傳統(tǒng)的稅務(wù)籌劃工具與方法，不能與時俱進，對于稅收籌劃也不夠了解，物業(yè)企業(yè)作為物業(yè)管理和運營的提供者，其租金和物業(yè)收入一般比較固定，但是卻沒有引入計算機稅務(wù)軟件等工具和進行稅務(wù)籌劃，不僅降低了效率，而且會計手算的方法，導致一些細節(jié)性的費用比較容易出錯，例如水電費和維修方面的費用。

3物業(yè)管理企業(yè)完善“營改增”稅收籌劃的措施

3.1明確租賃涉及費用

物業(yè)管理企業(yè)的收入來源主要是租金收入、管理費以及水電費、停車費、清潔費等費用，部分收入雖然也進入了物業(yè)管理企業(yè)的賬戶，但是從實質(zhì)上看，物業(yè)管理企業(yè)對于有些費用只是起到代收的作用，例如水電費分別由供電部門和水務(wù)部門收取，不能把這部分費用作為增值稅的一部分，因此物業(yè)管理企業(yè)要明確哪些費用收入屬于可納入增值稅的范疇，哪些費用不屬于增值稅的范疇，這樣才能更加地規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的增值稅改革后的納稅籌劃行為。

3.2物業(yè)管理企業(yè)要建立完善的稅務(wù)籌劃制度

物業(yè)管理企業(yè)由于既涉及房地產(chǎn)，又屬于服務(wù)性企業(yè)，因此必須建立起完善的稅務(wù)籌劃制度，通過物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)稅收籌劃制度，明確物業(yè)企業(yè)增值稅納稅范疇，并且嚴格執(zhí)行到位，落實到具體責任人身上。如果物業(yè)管理企業(yè)的稅務(wù)籌劃制度存在問題，且無法得到落實，那么不僅導致物業(yè)管理企業(yè)在納稅方面存在極大的風險，而且也不利于物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)必須依據(jù)自身的實際情況完善稅務(wù)籌劃制度。以隸屬于萬科集團的萬科物業(yè)為例，在2016年全面“營改增”實施后，就早已根據(jù)之前的增值稅草案進行了稅務(wù)籌劃小組的組建，建立了相應(yīng)的稅務(wù)籌劃制度，極大地降低了萬科物業(yè)的經(jīng)營成本，提高了企業(yè)效益。

3.3加強物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)籌劃的專業(yè)知識和法律意識

物業(yè)管理企業(yè)要從領(lǐng)導到員工意識到稅務(wù)籌劃的重要性，有意識提高財務(wù)人員專業(yè)技能和相關(guān)知識以及業(yè)務(wù)流程，使全體員工熟悉稅務(wù)相關(guān)政策和法律法規(guī)，才能為物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面更好的做出方案，以減少企業(yè)經(jīng)營成本。物業(yè)管理企業(yè)要加強對員工對于本行業(yè)的稅收籌劃能力培訓，提高稅收籌劃人員對稅收籌劃工作能力，尤其是對租金收入以外的其他收入進行合理合法的規(guī)避，此外還要讓員工學習相關(guān)稅務(wù)相關(guān)政策法律，從思想上認識到稅務(wù)籌劃對提高企業(yè)綜合競爭力的重要性，才能把稅務(wù)籌劃與風險管控工作提高到必須執(zhí)行的高度。

3.4物業(yè)管理企業(yè)要積極引入科學的工具和方法進行稅務(wù)籌劃

物業(yè)管理企業(yè)是屬于服務(wù)類型的，還存在稅收籌劃的空間，但其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相對簡單，不必專門引入稅收策劃人才。因此，物業(yè)管理企業(yè)要加大對于稅務(wù)籌劃的投入，可以在必要時考慮與專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所合作，把稅收籌劃進行外包，以此降低稅收成本。另外，對于一部分有實力的物業(yè)管理企業(yè)，也可以考慮引入專業(yè)的物業(yè)管理軟件，可以有效地提高稅收籌劃人員的工作效率，比如通過稅務(wù)籌劃軟件的計算，物業(yè)管理企業(yè)就要根據(jù)自身的經(jīng)營情況選擇適合自身的納稅主體。此外，物業(yè)管理企業(yè)作為租金收入和管理費為主要來源的企業(yè)，增值低，適合作為一般納稅人，避免從高適用稅率。

4結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)面對的市場競爭壓力也在不斷地增強，稅務(wù)籌劃對于物業(yè)管理企業(yè)而言必須盡快進行，只有與時俱進，加強稅務(wù)籌劃意識，建立稅務(wù)籌劃團隊，增強稅務(wù)籌劃能力，才是物業(yè)管理企業(yè)在巨大市場競爭壓力下應(yīng)當突破的地方?！盃I改增”后的物業(yè)管理企業(yè)在具體稅務(wù)籌劃過程中，不僅面臨著很多方面嚴峻的問題，且沒有及時關(guān)注“營改增”后的各項政策，導致物業(yè)管理企業(yè)按照營業(yè)稅的項目進行納稅，無形中把物業(yè)管理企業(yè)的稅負增加了。因此，物業(yè)管理企業(yè)要在“營改增”改革后，全面完善內(nèi)部的稅收籌劃方案，以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展形勢和我國的稅收政策。

天問互聯(lián)成立于1999年，注冊資本1000萬元，總部位于成都市高新區(qū)，分支機構(gòu)遍布全國近二十個省市。20年來，公司專注物業(yè)信息化建設(shè)的探索和實踐，成為國內(nèi)頂級的智慧物管和智慧社區(qū)解決方案專家。

2015年，公司引入8000萬元戰(zhàn)投完成A輪重組，明確提出“做中國最好的智慧物管系統(tǒng)，做行業(yè)領(lǐng)先的社區(qū)服務(wù)平臺”，借助資金、團隊和產(chǎn)品的優(yōu)勢，取得了新一輪的飛速發(fā)展。

【系統(tǒng)整體架構(gòu)】

天問互聯(lián)物業(yè)信息化平臺基于云平臺構(gòu)建，采用B/S技術(shù)架構(gòu)和SaaS應(yīng)用模式，由物業(yè)管理平臺、社區(qū)服務(wù)平臺、智慧物聯(lián)平臺、大數(shù)據(jù)平臺和移動端五部分構(gòu)成。

【六大產(chǎn)品體系】

——經(jīng)營管理體系——

◇計劃管理：包括年度/月度工作計劃編制、調(diào)整、執(zhí)行和考評等，年度計劃與月度計劃的高度集成。

◇預(yù)算管理：包括預(yù)算單位、預(yù)算科目、預(yù)算模板、取值規(guī)則設(shè)置，預(yù)算執(zhí)行報表和預(yù)算結(jié)果考評。

◇成本管理：包括供方檔案和供貨價格管理，立項申請和招標投標管理，付款/借款申請和資金支付管理。

◇收費管理：包括管控模型及審批流程設(shè)置，應(yīng)收生成及調(diào)賬，費用減免及預(yù)交沖抵，費用通知及收款退款、聯(lián)網(wǎng)開票及電子發(fā)票、費用繳款及憑證輸出。

——品質(zhì)管理體系——

◇報事管理：包括報事提交/受理、搶單/派單等，支持與400系統(tǒng)、設(shè)備系統(tǒng)、巡查系統(tǒng)的工單對接。

◇設(shè)備管理：包括設(shè)備分類分級管理，巡檢/維保標準及工藝管理，支持與EBA系統(tǒng)的監(jiān)控報警對接。

◇品質(zhì)管理：包括巡查級別、崗位、點位、對象、標準設(shè)置，巡查整改及報事管理。

◇驗房管理：包括產(chǎn)品形態(tài)、查驗批次、查驗登記及問題提交，整改計劃及結(jié)果反饋，整改復(fù)驗及問題關(guān)閉。

——綜合管理體系——

◇辦公管理：包括工作表單格式及字段設(shè)置、審批流程節(jié)點及策略設(shè)置、流程審批、流程監(jiān)控、歸檔統(tǒng)計。

◇人事管理：包括人事檔案、培訓計劃及執(zhí)行跟蹤管理、員工獎懲及績效考評管理，排班計劃、請假審批、五險一金及薪酬福利管理。

◇物資管理：包括供方檔案及價格管理，物資檔案及倉庫管理，入庫、出庫、調(diào)撥、物資庫存及價格預(yù)警。

◇資產(chǎn)管理：包括資產(chǎn)申購及入庫管理，資產(chǎn)建檔及二維碼管理，資產(chǎn)盤點及處置管理。

——決策支撐體系——

——智慧物聯(lián)體系——

——社區(qū)服務(wù)體系——

◇業(yè)主端：物業(yè)通、鄰里匯、生活易、房管家

◇商家端：商品管理、訂單管理、營業(yè)管理

◇運營端：商家管理、用戶管理、信息管理、運營管理

【四大專業(yè)方案】

——無現(xiàn)金收費解決方案——

△提供全渠道、便捷化、無現(xiàn)金收費產(chǎn)品解決方案、三方業(yè)務(wù)對接和上線實施服務(wù)；支持在線查費/繳費、自動出票/下賬，支持以項目為單位的資金歸集和營收對賬；省卻現(xiàn)金管理，節(jié)省收繳成本，提高收費率。

——財務(wù)營改增解決方案——

△提供價稅分離、聯(lián)網(wǎng)開票、電子發(fā)票等整體解決方案；包括分期間增值稅率設(shè)置、納稅主體信息登記、適時開票和事后換票、電子發(fā)票推送、價稅分離報表；顯著提升收費工作效率和財務(wù)管理水平。

——設(shè)備監(jiān)控EBA解決方案——

△提供設(shè)備EBA硬件改造、軟件集成、智能應(yīng)用等整體解決方案，包括設(shè)備信息采集、有線/WIFI信息傳輸、物管ERP/APP適時監(jiān)控、告警推送、工單觸發(fā)、工單處理等，極大節(jié)省人工、保障運行、降低故障率、提升完好率。

——400呼叫中心解決方案——

△提供400呼叫中心硬件、軟件、集成等整體解決方案，包括自助語音服務(wù)、緊急通知播報、來電彈屏、報事受理、工單下發(fā)、跟進催辦、報事回訪、坐席管理、報表分析等，真實反映報事量，有效提升滿意度。