「投資日本房地產(chǎn)可以減輕住民稅」

投資日本房地產(chǎn)的朋友們也許都有聽過這句話。此次就針對持有日本投資用房地產(chǎn)與日本住民稅以及所得稅的關(guān)聯(lián)做分析。

何謂「住民稅」及其計算方式

首先來說說什么是「住民稅」。

「住民稅」是日本每個都道府縣的地方政府針對當(dāng)?shù)鼐用裾n征的地方稅收。其目的是將該稅收用于當(dāng)?shù)爻鞘械幕A(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施的維護(hù)、當(dāng)?shù)鼐用竦母＠?/span>

每個城市征收的金額不一，是日本稅收里特有的一個項(xiàng)目。征收的金額是由你所居住的城市之地方政府計算后向居民進(jìn)行征收。

住民稅的計算方式如下：

首先會由日本的國稅局（稅務(wù)署）計算出每位納稅人應(yīng)繳的「所得稅」金額。接下來國稅局會將該「所得稅資料」轉(zhuǎn)寄給該居民所在的地方政府。地方政府的稅務(wù)科會根據(jù)「個人的所得稅金額」計算出「該居民應(yīng)繳的住民稅」金額，再進(jìn)行繳納通知。

居住于日本的朋友若收到「所得稅申告（報）書」，可以查看申告書的第二頁和第四頁，上面便標(biāo)示了稅務(wù)局使用的轉(zhuǎn)寄用資料。

通常，一般上班族會選擇由公司代繳，納稅人就只會收到代繳憑證以及公司代繳的金額紀(jì)錄（整年），并不會收到所得稅申告書，而是可能要填寫「年末調(diào)整」申請。當(dāng)然這個步驟也會由任職公司代勞或由公司通知員工自行處理。

金額根據(jù)上一年度所得稅進(jìn)行課征

「住民稅」的計算由兩部分組成。一部分是根據(jù)前一年的所得計算出的「所得比例征收稅額」。另一部分是不論所得金額所課征的固定稅額。

需要注意的是第一部分，根據(jù)個人的前一年所得金額所計算出的稅額。

例如，如果是計算令和4年（2022）的住民稅，會以令和3年（2021）開始截至令和4年3月15日為止的所得稅資料為準(zhǔn)進(jìn)行計算。并不是以令和4年的收入為準(zhǔn)，這點(diǎn)特別注意。

以下是以居住于東京都為例所進(jìn)行的試算：

①基于個人所得稅所算出之住民稅稅額 ＝（所得稅總金額－所得扣除額）× 稅率（10％）－稅金扣除額

②固定繳納稅額 ＝東京都居民稅（1,500日圓）＋地方城鎮(zhèn)區(qū)民稅（3,500日圓）

※2024年度后將調(diào)升為4,000日圓

※扣除額：若納稅人有購買保險、申報扶養(yǎng)、進(jìn)行某些可節(jié)稅的額外金融商品（如基金等）的投資，可于每年報稅時節(jié)稅

※納稅人應(yīng)繳的總金額為以上的（1)的金額＋(2)的金額。

※地方固定稅額的計算方法基本上與所得稅的計算方法相同。

繳稅方式：

住民稅的繳納方式可以分為兩種。一種是「特別征收」，另一種是「普通征收」。一般在日本的上班族（非自營業(yè)）都是透過公司直接每個月從月薪里扣除須繳納之金額，稱為「特別征收」。這個方式對于個人而言，省時省力不需要特別去辦理任何額外的手續(xù)。

要特別注意的是，透過公司代為繳納的「特別征收稅」，每年的六月份都會根據(jù)個人前一年度的所得進(jìn)行稅額調(diào)整。若是選擇自行繳納的「普通征收」則分四次繳納。

一般上班族是否可選擇「自行繳納」住民稅？

現(xiàn)在有不少上班族除了正職以外，也會靠出租房地產(chǎn)來賺取額外租金收入。而這些額外的租金收入，在日本的稅制當(dāng)中會以「住民稅」的方式進(jìn)行課稅。如果透過公司代繳，很可能會因?yàn)榕c所得不符的額外稅額，而被公司發(fā)現(xiàn)另外經(jīng)營副業(yè)。（＊日本公司對于能否經(jīng)營副業(yè)都有各自規(guī)定，在日本工作想經(jīng)營副業(yè)時，請務(wù)必要先向公司確認(rèn)）

如果不想讓公司得知自己需另外繳納的稅額，在「所得稅確定申告通知單」上的第二頁「住民稅、事業(yè)稅相關(guān)事項(xiàng)」針對經(jīng)營不動產(chǎn)事業(yè)的額外收入，可選擇自行繳稅（自分で納付）的方式，也就是「普通徴収」。要注意「自行繳納的部分」僅限「個人不動產(chǎn)投資部分的稅額」。經(jīng)由工作所得的所得稅部分的住民稅則還是由公司代為繳納。

通過房地產(chǎn)投資節(jié)稅的方式說明

進(jìn)行房地產(chǎn)投資在日本也是一種節(jié)稅的手段。以下就針對三種最常見的，利用投資房地產(chǎn)節(jié)省「住民稅」的訣竅。

? 透過損益通算來降低實(shí)際納稅額

? 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用可進(jìn)行「費(fèi)用支出」分配達(dá)到節(jié)稅效果

? 確實(shí)紀(jì)錄任何在房地產(chǎn)投資過程中產(chǎn)生的費(fèi)用以在必要時達(dá)到節(jié)稅效果

1. 通過損益通算來降低實(shí)際納稅金額

住民稅的計算方式基本上與所得稅相同，透過申報向居住地的地方政府進(jìn)行報稅。其中可以透過「損益通算」的方式來減輕實(shí)際要繳納的稅額。

所謂的「損益通算」也就是透過利潤和赤字的相抵，來降低實(shí)際的納稅金額。進(jìn)行不動產(chǎn)投資初期，投資人通常不會在一開始就獲利，而是必須先投入大量經(jīng)費(fèi)成本。

換言之，房地產(chǎn)投資初期，帳面上的「支出」會比「收益」來得多。透過利潤（薪資所得）與赤字（不動產(chǎn)投資初期的成本）互相抵銷，可減輕納稅人實(shí)際須繳的稅額。

但要特別注意其計算以及實(shí)際生效的年份。例如納稅人是從令和4年開始投資不動產(chǎn)，薪資所得稅理所當(dāng)然會產(chǎn)生該年度的稅額，但因投資不動產(chǎn)產(chǎn)生的住民稅則會從下一年（令和5年）開始產(chǎn)生。

2. 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用可進(jìn)行「費(fèi)用支出」分配達(dá)到節(jié)稅效果

進(jìn)行不動產(chǎn)投資還有一項(xiàng)好處就是可將「固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用」當(dāng)作必要支出經(jīng)費(fèi)計算（根據(jù)法定耐用年數(shù)進(jìn)行帳面上的費(fèi)用分配）。

根據(jù)房子的屋齡，就算不是每年一定會有修繕或其他支出發(fā)生，投資人依然可以將房子本身隨著屋齡增長產(chǎn)生的「固定資產(chǎn)折舊費(fèi)」當(dāng)作必要支出記錄在每一年的帳上。

因?yàn)橛辛?strong>「固定資產(chǎn)折舊費(fèi)」充當(dāng)「必要支出」的費(fèi)用紀(jì)錄，帳面上的投資收入是減少的狀態(tài)，也因此所得稅會相應(yīng)減少。而隨著所得稅的減少，須繳的住民稅的金額也會跟著減少，進(jìn)而達(dá)到減稅的作用。

＊折舊費(fèi)用：當(dāng)購入不動產(chǎn)或車子等金額較大的資產(chǎn)，將購入金額進(jìn)行帳面上的長期分配，而非一次紀(jì)錄的方法。

可紀(jì)錄的法定耐用年數(shù)會因房子的種類和屋齡而異。

日本法律針對建筑物的耐用年數(shù)都有規(guī)定「法定耐用年數(shù)」，也就是可以用于節(jié)稅用途的固定資產(chǎn)投資帳面紀(jì)錄的「資產(chǎn)折舊期間」，且會因房子的種類和構(gòu)造而異。

例如木造的新成屋，帳面上可紀(jì)錄的折舊年份為22年，若是屋齡10年以上的木造建筑，可紀(jì)錄的法定耐用年數(shù)則只剩12年。

3. 確實(shí)紀(jì)錄任何在房地產(chǎn)投資過程中產(chǎn)生的費(fèi)用

想要達(dá)到節(jié)稅的效果，任何費(fèi)用或支出都應(yīng)確實(shí)計入帳上，以便在必要時掉出相關(guān)紀(jì)錄。當(dāng)然這里指的費(fèi)用是「與不動產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的費(fèi)用」，其他的個人消費(fèi)支出或工作上產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用并不能算。

房地產(chǎn)投資相關(guān)費(fèi)用及支出參考：

? 不動產(chǎn)取得稅

? 固定資產(chǎn)稅

? 火災(zāi)保險、地震保險

? 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

? 修繕費(fèi)用

? 管理費(fèi)用

? 房貸相關(guān)費(fèi)用

進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，務(wù)必確實(shí)紀(jì)錄每一筆費(fèi)用支出，才能在必要的時候幫助自己達(dá)到節(jié)稅的效果。

利用投資不動產(chǎn)進(jìn)行節(jié)稅時的注意事項(xiàng)

利用投資不動產(chǎn)進(jìn)行住民稅的節(jié)稅時，有以下兩點(diǎn)要特別注意。

? 若投資陷入赤字時，要注意是否多付住民稅

? 若投資獲利，建議使用“自行繳納的普通征收”

1. 若投資陷入赤字時，要注意是否多付住民稅

投資不動產(chǎn)如果沒有獲利反而陷入赤字的時，可能會發(fā)生繳納多余住民稅的情況。通常地方政府若發(fā)現(xiàn)此情況，會向繳稅人寄送「過誤納通知書」也就是「費(fèi)用溢繳通知書」。

只要在通知書上填寫費(fèi)用退還用的帳戶資訊，便會退還多繳的金額。另外若有正職工作，務(wù)必要先和公司確認(rèn)是否可經(jīng)營副業(yè)。因?yàn)槿毡疽话闵习嘧宓淖∶穸惣o(jì)錄和扣繳多半由公司直接代為處理。公司可以從個人的繳納金額察覺員工是否有在經(jīng)營副業(yè)。

2. 若投資獲利，建議使用「自行繳納的普通征收」

如果進(jìn)行房地產(chǎn)投資并從中獲利要特別注意的是因?yàn)榭偸杖朐黾?，所得稅也會跟著增加。若是以房地產(chǎn)投資為副業(yè)，又不想讓公司透過稅收看出端倪的投資人，可以選擇自行繳納的方式，將透過投資房地產(chǎn)獲利增加的這部分稅收另行支付。

自行繳納的辦理方式，在這篇文章的前半段也有提到。

不動產(chǎn)所得的計算方式

以下是房地產(chǎn)投資所得的普遍計算方式，收入項(xiàng)目：

? 租金

? 管理費(fèi)

? 停車費(fèi)

? 權(quán)利金

? 更新費(fèi)等

這些收入項(xiàng)目減去必要支出或經(jīng)費(fèi)，即是個人投資不動產(chǎn)時的獲利。

可認(rèn)定為必要經(jīng)費(fèi)的項(xiàng)目/不被認(rèn)可但必要的經(jīng)費(fèi)支出

并非所有支出或經(jīng)費(fèi)都可作為節(jié)稅時認(rèn)可的經(jīng)費(fèi)利用。以下是投資日本房地產(chǎn)時，可被認(rèn)定作為節(jié)稅手段或必要的經(jīng)費(fèi)以及法律上并不認(rèn)可的支出項(xiàng)目。

不動產(chǎn)所得的試算公式

日本的稅率計算方式實(shí)際上十分復(fù)雜。這里為讓大家能快速理解大概的情況，只舉了不動產(chǎn)所得的計算方式為例。

所得稅稅率：

例：全年度租金收入500萬日圓　固定資產(chǎn)稅和修繕費(fèi)等經(jīng)費(fèi)一年約200萬日圓支出

總收入500萬日圓-必要經(jīng)費(fèi)200萬日圓＝不動產(chǎn)投資所得300萬日圓；

300萬日圓×10％-97,500日圓＝所得稅額 202,500日圓。

……

房產(chǎn)投資市場永遠(yuǎn)是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經(jīng)通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回了購房成本。

如今日元匯率再度回到5年前，也預(yù)示著投資者這或許又是一個新的投資起點(diǎn)，選對日本房產(chǎn)，不做市場的「韭菜」

把握投資收益的主動權(quán)，莫讓猶豫徒增成本！

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