企業(yè)所得稅匯算清繳，顧名思義是指納稅人在納稅年度終了后規(guī)定時期內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算全年應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預繳的所得稅數(shù)額，確定該年度應(yīng)補或者應(yīng)退稅額。企業(yè)繳納所得稅，按年計算，分月或者分季預繳。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預繳及匯算清繳有著該行業(yè)特殊的規(guī)定,下面我們就結(jié)合案例更直觀的了解一下。

一、預繳

首先,我們先了解預繳所得稅，很多房地產(chǎn)會計可能是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來,通常會按照一般企業(yè)的做法拿會計利潤直接乘以稅率就完事了，那么正確的該如何計算呢？廢話少說，上案例！

案例一：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一個正在開發(fā)的老項目，該項目增值稅適用簡易計稅方法。企業(yè)所得稅按季預繳，2017年第四季開始有預售房款,共計105萬元。2017年會計利潤為-12萬元,以前年度可彌補的虧損為5萬元, 計稅毛利率為25%(除此之外不考慮其他因素)，第四季度預繳的所得稅計算如下:

實際利潤額=會計利潤+特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額-以前年度可彌補虧損=-12+25-5=8(萬元)

應(yīng)納所得稅額=實際利潤額*稅率=8*25%=2(萬元)

填寫《企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表》(A類)時其他欄次正常填報，主表第5行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”欄次，填報25萬元。

二、匯算清繳

那么年終匯算清繳我們應(yīng)注意哪些事項呢，執(zhí)業(yè)多年最常見的是有不少地產(chǎn)企業(yè)會計不了解該行業(yè)所得稅之靈魂大法“國稅發(fā)[2009]31號”文件，總是把預售房款直接做收入填入?yún)R算清繳表，成本隨意按收入的某一比例估算也填入?yún)R算清繳表，下面讓我們通過一個簡單的案例來了解一下正確的做法吧。

研讀該例題前需注意以下幾點:

1. 屬于石家莊市地方稅務(wù)局2017年第1號公告規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)所得稅要分段計算,如果是按月申報的納稅人,1-11月按原計稅毛利率,12月接新計稅毛利率計算毛利額；如果是按季申報的前3個季度按原計稅毛利率,第四個季度接新計稅毛利率計算毛利額。

2.國家稅務(wù)總局公告2016年第70號第一條規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應(yīng)預繳增值稅稅款，即按扣減3%預繳增值稅還是扣減5%的增值稅企業(yè)可以選擇，本題目按不含稅的收入為基數(shù)，但實務(wù)中有些地方稅務(wù)機關(guān)強制企業(yè)按只扣減3%預繳增值稅的方式計征。

3.預售房款印花稅方面計稅基數(shù)是否按含稅價實務(wù)中各地稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行不一，理論上如果銷售合同中未分別列明房款及增值稅應(yīng)全額納，如分別列明則應(yīng)按不含稅的納，本案例按含稅預售房款計算。

4.有關(guān)其他調(diào)整事項如福利費、職教費、工會經(jīng)費等的計算同一般企業(yè)匯算清繳，有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策均不在此做贅述，可查閱長河稅務(wù)公眾號往期文章，均有詳細解讀。

案例二：石家莊某房地產(chǎn)企業(yè)有本市一個正在開發(fā)的老項目，增值稅適用簡易計稅。企業(yè)所得稅在地稅繳納且按季預繳，2017年前三個季度預售房款315萬元，第四季度預售房款105萬元，計稅毛利率前三個季度15%，第四季度25%。銷售費用列支廣告宣傳費5萬元（上年度廣告宣傳費超列10萬元），管理費用列支招待費5萬元，會計利潤-12萬元, 以前年度可彌補的虧損20萬元(不考慮其他調(diào)整事項)。計算過程如下：

1.銷售未完工產(chǎn)品預計毛利額：315/(1+5%)*15%+105(1+5%)*25%=70（萬元）

2.實際發(fā)生的稅金及附加：

城建稅、教育附加及地方教育附加：

（315+105）/(1+5%)*3%*(7%+3%+2%)=1.44（萬元）

土地增值稅：（315+105）/(1+5%)*2%=8（萬元）

印花稅：（315+105）*0.05%=0.21（萬元）

合計1.44+8+0.21=9.65（萬元）

3.廣宣費調(diào)整：

稅前列支限額: （315+105）/(1+5%)*15%=60（萬元）

本年5萬元未超標準列支，上年超列10萬元在本年轉(zhuǎn)回做調(diào)減處理。

4.招待費調(diào)整：

稅前列支限額：（315+105）/(1+5%)*0.5%=2（萬元）；5*60%=3（萬元）

（按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售收入的5‰。）

招待費超標準列支：5-2=3（萬元）

5.納稅調(diào)整增加額：毛利額70-稅金及附加9.65+超標招待費3=63.35（萬元）

6.納稅調(diào)整減少額：上年在本年度轉(zhuǎn)回的廣宣費10萬元

7.應(yīng)納稅所得額=利潤總額-12+納稅調(diào)整增加額63.35-納稅調(diào)整減少額10-彌補以前年度虧損20=21.35（萬元）

8.應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額21.35*稅率25%=5.34（萬元）

填寫《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（A類）時其他欄次正常填報，房地產(chǎn)特殊調(diào)整事項在“A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表”填列，其中第23行“銷售未完工產(chǎn)品的收入”欄次，填寫不含稅的預售收入400萬元，第24行“銷售未完工產(chǎn)品預計毛利額”欄次，填寫70元，第25行“實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅”欄次，填寫9.65萬元， 第22行“房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額（24-25）”欄次，填寫60.75萬元。

財稅專家簡介：

趙曉鳳，女，會計師, 河北長河稅務(wù)師事務(wù)所有限公司項目經(jīng)理，從事財稅工作10余年，提供財務(wù)、稅收、管理咨詢、稅務(wù)籌劃服務(wù)，擔任多家大中型企業(yè)、上市公司稅務(wù)顧問。