假如房屋價(jià)款是人民幣1000萬元，轉(zhuǎn)讓成本是人民幣800萬元，按轉(zhuǎn)讓差價(jià)20%繳納個(gè)人所得稅。如果二手房買賣合同約定“買賣過程中產(chǎn)生的個(gè)人所得稅由買方承擔(dān)”，會(huì)存在如下法律問題。

一、約定買方承擔(dān)個(gè)人所得稅違反法律、行政法規(guī)效力性規(guī)定，約定無效。

《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效。

《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第一條規(guī)定，在中國境內(nèi)有住所，或者無住所而一個(gè)納稅年度內(nèi)在中國境內(nèi)居住累計(jì)滿一百八十三天的個(gè)人，為居民個(gè)人。居民個(gè)人從中國境內(nèi)和境外取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋買賣過程中，個(gè)人所得稅應(yīng)當(dāng)由賣方承擔(dān)，約定由買方承擔(dān)違反法律效力性規(guī)定，約定無效。

二、稅收承擔(dān)條款約定無效的民事法律后果。

《中華人民共和國合同法》第五十六條規(guī)定，無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋買賣中約定由買方承擔(dān)個(gè)人所得稅，導(dǎo)致稅收承擔(dān)約定條款無效，賣方應(yīng)當(dāng)返還買方代其承擔(dān)的個(gè)人所得稅。

房屋價(jià)款是人民幣1000萬元，轉(zhuǎn)讓成本是人民幣800萬元，轉(zhuǎn)讓差價(jià)為人民幣200萬元，按轉(zhuǎn)讓差價(jià)20%繳納個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅為人民幣40萬元，約定由買方承擔(dān)賣方個(gè)人所得稅，約定無效后，買方可以不為賣方繳納個(gè)人所得稅，如果買方為賣方繳納了個(gè)人所得稅，也可以要求返還。這樣賣方無形中就少獲得了人民幣40萬元的房款。

三、如果買方為賣方在合同之外繳納了個(gè)人所得稅，賣方涉嫌逃避繳納稅款。

《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條規(guī)定，個(gè)人所得的形式，包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。

根據(jù)該規(guī)定，個(gè)人應(yīng)當(dāng)就其全部所得繳納個(gè)人所得稅，賣方繳納個(gè)人所得稅不能事先扣除個(gè)人所得稅。

如果事先扣除個(gè)人所得稅的房屋價(jià)款是人民幣1000萬元，轉(zhuǎn)讓成本是人民幣800萬元，按轉(zhuǎn)讓差價(jià)20%繳納個(gè)人所得稅，繳納的個(gè)人所得稅應(yīng)該是多少？

設(shè)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅為X。

（1）含稅轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：1000+X；

（2）應(yīng)納稅額所得額為：（1000+X）-8；

（3）應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅為：[(1000+X)-800]×20%=X；

（4）X=50萬元。

賣方應(yīng)當(dāng)繳納的個(gè)人所得稅為人民幣50萬元，而賣方實(shí)際只繳納了個(gè)人所得稅人民幣40萬元，賣方少繳納了個(gè)人所得稅人民幣10萬元。賣方需要依法補(bǔ)繳稅款、繳納滯納金和繳納罰款，情節(jié)嚴(yán)重的還能要承擔(dān)刑事責(zé)任。

四、如果賣方想要得到人民幣1000萬元的房款，如何約定才能不違反法律規(guī)定。

如果賣方想要要得到人民幣1000萬元的房款，轉(zhuǎn)讓成本是人民幣800萬元，按轉(zhuǎn)讓差價(jià)20%繳納個(gè)人所得稅，約定的房屋買賣價(jià)款應(yīng)該是多少？

設(shè)含個(gè)人所得稅轉(zhuǎn)讓價(jià)格為X。

1、含個(gè)人所得稅轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：X；

2、應(yīng)納稅額所得額為：X-800；

3、應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅為：(X-800)×20%；

4、賣方實(shí)際要得到的房屋價(jià)款：X-(X-800)×20%=1000;

5、X=1050萬元。

所以，賣方如果要實(shí)際獲得人民幣1000萬元的房款，應(yīng)當(dāng)約定

的房屋買賣價(jià)款為人民幣1050萬元。

我們可以看出如果約定房屋價(jià)款為人民幣1050萬元，然后按實(shí)際應(yīng)當(dāng)繳納的個(gè)人所得稅人民幣50萬元繳納稅款，才是合法的，否則涉嫌逃避繳納稅款。