納稅人轉讓不動產、不動產經營租賃、提供建筑服務、銷售自行開發(fā)房地產四項業(yè)務的預征率、稅率、征收率看似比較復雜，其實只要按照規(guī)律記憶，還是分分鐘可以解決的。大叔對其進行了梳理，以幫助記憶。

一、預征率

（一）一般計稅

1.建筑服務：2%

2.不動產經營租賃、銷售自行開發(fā)的房地產：3%

3.銷售不動產：5%

（二）簡易計稅

1.個人出租住房：1.5%（減按1.5%計算）

2.建筑服務，銷售自行開發(fā)的房地產：3%

3.不動產經營租賃（個人出租住房外），銷售不動產：5%

小規(guī)律：

1.預征率有2%、3%、5%三檔，還有個人出租住房減按1.5%計算（征收率仍是5%，理解：營業(yè)稅政策平移。）

2.簡易計稅預征率與征收率基本一致（除了銷售自行開發(fā)的房地產外是按預收款計算按3%）（理解：保證原有地方財政收入不受影響。）

3.銷售不動產與銷售自行開發(fā)的房地產簡易計稅與一般計稅的預征率相同。

4.一般計稅的預征率，除了轉讓不動產是5%，其余的是3%和2%（理解：建筑服務設的低是為了避免因在建筑服務地大量超繳，機構所在地出現(xiàn)留抵，占壓納稅人資金。）

5.計算公式：一般情況下，應預繳稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×預征率

例外情況：

（1）銷售不動產不論一般計稅還是簡易計稅，均按5%征收率進行換算，即預繳時都是：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：轉讓不動產過去由于是原地稅代征，代征時無法區(qū)分是不是一般納稅人，所以均按5%征收率進行換算。）

（2）房地產銷售的應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率/征收率）×3%;（理解：延續(xù)營業(yè)稅的操作方法，收到預收款后直接乘以3%計算應預繳稅款，但現(xiàn)在可以換算成不含稅價，減輕了房地產企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。）

（3）個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額：（含稅銷售額-可扣除）÷（1+5%）×1.5%。

（4）除其他個人外，應向不動產所在地/建筑服務稅務機關發(fā)生地預繳稅款，向機構所在地稅務機關申報納稅。（理解：其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發(fā)生地、不動產所在地、自然資源所在地稅務機關申報納稅。）

（5）納稅人提供道路通行服務，在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。（理解：公路很長，可能跨好幾個縣（市、區(qū)）甚至跨省。）

6.預繳時可從含稅銷售額中扣除的（公式中簡稱可扣除）：

（1）轉讓不動產：不動產（不含自建）轉讓，可扣除不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額為銷售額，只要不是自建，一般計稅和簡易計稅在預繳時都可扣除；

（2）個人轉讓住房：北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)銷售購買2年以上（含2年）的非普通住房可扣除購買住房價款，其他地區(qū)免征增值稅。

（3）跨縣市建筑：可扣除支付的分包款。一般計稅和簡易計稅在預繳時都可扣除。

二、稅率/征收率

（一）一般計稅 :四項業(yè)務稅率全部為10%；

（二）簡易計稅：四項業(yè)務中除了建筑服務，不動產經營租賃中的試點前開工的高速公路的車輛通行費征收率為3%，其他征收率為5%；個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

小規(guī)律：

1.征收率大部分為5%（除建筑服務與車輛通行費）

2.簡易計稅時，四項業(yè)務除房地產銷售外，預繳稅款的計算和申報應納稅款的計算一致。（理解：這意味著適用簡易計稅方法所實現(xiàn)的增值稅其實已經在預繳地即建筑服務發(fā)生地和不動產所在地入庫。）

3.申報時：應納稅款=（含稅銷售額-可扣除）÷(1+稅率/征收率）×稅率/征收率/1.5%。

4.申報時可從含稅銷售額中扣除的：

（1）適用簡易計稅的不動產（不含自建）轉讓：可扣除不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額為銷售額；一般計稅自建和非自建不動產都不得扣除（理解：一般計稅憑專用發(fā)票票抵扣）。

（2）建筑服務：簡易計稅可扣除支付的分包款，一般計稅不得扣除。（理解：繼續(xù)沿用了原營業(yè)稅差額征稅規(guī)定，一般計稅憑專用發(fā)票抵扣）。

（3）房地產銷售：一般計稅可扣除當期允許扣除的土地價款，簡易計稅不得扣除。

文章來源：中稅答疑 weiacc