引言：太原二手房個稅政策一日游傳聞的背后：太原地產(chǎn)個稅“取消”只因推出時點不合時宜，因當前抗疫之后的政府財政負擔、市場經(jīng)濟恢復承壓，救市恢復經(jīng)濟是首要的，但這并不意味著不久的將來，二手房交易不會足額征收個稅。

解讀二手房交易20%個稅背后的“隱情”，預判很快會嚴格征收，學會合法避稅更重要！

12月8日，很多人都在轉(zhuǎn)發(fā)一則太原市二手房交易個稅計算方式將由房屋總價的1%調(diào)整為差價的20%的消息，一時輿論嘩然，各路自媒體房產(chǎn)大V紛紛這一“重大改變”進行如火如荼的解讀。

沒想到的是僅過兩天，又出現(xiàn)戲劇性“反轉(zhuǎn)”。有人爆出：“于2022年12月8日新變化的個稅差額20%征收的政策，暫時取消執(zhí)行。”

當然，以上兩種消息都沒有在官方渠道找到信息源，而在過去四五天中，盡管網(wǎng)上就二手房交易開征20%個人所得稅議論紛紛，太原有關(guān)部門也沒有出面發(fā)聲澄清。

于是又有人開始猜測：這可能是官方故意放出風聲在試探民意，為二手房轉(zhuǎn)讓開征20%個人所得稅做鋪墊……

一張表格看懂二手房轉(zhuǎn)讓交易所有稅種，20%個稅如何合理避稅？

實際上，二手房交易個稅繳納有著不同的標準和適用稅率，按差額征收只是其中一種方式。

如上面表格所示，若所出售的二手房不滿五年或滿五非唯一住房，則按差價20%征收個人所得稅。

舉個例子：小王2019年10月取得房本，2022年12月12日轉(zhuǎn)讓，該房屋買入時總價為80萬元，現(xiàn)已110萬元出售，按差價30萬元的20%征收人所得稅，當繳納為6萬元的個稅。

當然，政策并不是“一刀切”，具體情況還得具體分析，賣家完全可以靈活運用。

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)的通知》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用?！?/p>

具體計算公式為：(房產(chǎn)現(xiàn)值-房產(chǎn)原值-住房裝修費用-住房貸款利息-手續(xù)費-公證費-其他合理費用-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的各項稅費)×20% 。

也就是說，在持有房屋期間，如果產(chǎn)生裝修費、房貸利息等,只要提供有效憑證（比如發(fā)票），都可以進行扣除，當前政策規(guī)定二手商品房轉(zhuǎn)讓時合理費用最高扣除限額為房屋原值的10%。

賣房時被征了20%個稅，怎么辦？原來還可通過“賣一買一”實現(xiàn)退稅

對于房東來說，那么萬一被征收20%個人所得稅怎么辦？

如果是有改善型需求的房東，那根本無需擔心，因為此類情形適用 “賣一買一置業(yè)退稅”政策。

根據(jù)財政部聯(lián)合國家稅務總局9月30日發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》規(guī)定：在2022年10月1日-2023年12月31日期間，賣出自有住房并在同一城市重新購買住房的業(yè)主，可以其已出售住房所繳納的個人所得稅予以退稅。

可以說是為那些滿五不唯一或未滿五年但要出售的二手房量身定做，同時利好打算買掉小房換大房的業(yè)主群體，還可以促進二手市場、新房市場的活躍度。

上述政策目前已經(jīng)在很多城市執(zhí)行，比如這次爆出征收20%個稅的太原市就在執(zhí)行，而北京在執(zhí)行該政策一個月后促使部分群體加快了換房節(jié)奏。

二手房交易20%個稅沒有大范圍推行，疫情下財政重負，預計很快會執(zhí)行

關(guān)于二手房征收20%個稅的傳聞，今年早前就出現(xiàn)過兩起。5月份江西撫州、9月份甘肅蘭州就傳出按差價20%征收個人所得稅，但最后均未被官方證實。

然而，從過往事例來看，二手房20%個稅暫時很難在全國大范圍推行，但有北京示范，遲早會執(zhí)行。

在2013年3月的“新國五條”就有對二手房交易按差價20%繳納個人所得稅的規(guī)定，但事實卻是這一政策從實施開始就被市場通過合理操作予以消解了。絕大部分城市均暫未執(zhí)行。

目前也是這個情況，大部分城市并未嚴格執(zhí)行按差價征收20%個人所得稅，而是選擇轉(zhuǎn)讓總價的1%-3%來征收。比如長沙“滿五非唯一”的二手商品房就是按總價2%來征收個人所得稅。

而廣東東莞、珠海、肇慶等城市去年已經(jīng)把二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅下調(diào)為總價的1%。

既然如此，為什么這一次關(guān)于太原二手房20%個稅的小道消息會引起如此大的震動呢？主要是在二手房交易市場很多時候賣家把稅費轉(zhuǎn)嫁給買家，所有會擔心二手房會因此漲價。

但是目前二手房市場行情還是以出貨為主。像成都、南京、蘇州、廣州、西安、合肥等多個城市二手房掛牌數(shù)量超過10萬套，市場預期已經(jīng)發(fā)生改變，房東還想通過拉高房價轉(zhuǎn)嫁20%個稅的可能性不大。

還有一種擔觀點認為20%個稅是為了打壓二手房市場，倒逼購房者去買新盤。其實也是不可能的，因為買二手房與買新房的出發(fā)點并不一致，置業(yè)理念和需求并不會因為個稅而改變。至于普通人的剛性需求，更是屬于政策要保護的一個購房群體。

稅收是一種國家意志，二手房交易個人所得稅本質(zhì)是為了調(diào)節(jié)、分配和監(jiān)督，兼顧國家和不同的社會群體，稅務機關(guān)在執(zhí)行過程中也會結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定有針對性、差異化的征稅標準，預計很快會在全國各地執(zhí)行，畢竟二手房交易稅是比房產(chǎn)稅簡單得多而且更易執(zhí)行的稅種。

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