房產(chǎn)所得稅計(jì)算方法
2023年房產(chǎn)稅最新數(shù)字公布有陣子啦,今天才有時(shí)間整理了一下,順便大家了解下怎樣的情況下需要交房產(chǎn)稅,以及自己怎樣計(jì)算房產(chǎn)稅金額。23年房產(chǎn)稅繳納比例分界線為88860元/平米,環(huán)比2022年上漲了8
2024.11.24一、所得稅會(huì)計(jì)概述
(一)所得稅會(huì)計(jì)的特點(diǎn)
所得稅會(huì)計(jì)采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅,資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法是從資產(chǎn)負(fù)債表出發(fā),通過比較資產(chǎn)負(fù)債表上列示的資產(chǎn)、負(fù)債按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定確定的賬面價(jià)值與按照稅法規(guī)定確定的計(jì)稅基礎(chǔ),對(duì)于兩者之間的差異分別應(yīng)納稅暫時(shí)性差異與可抵扣暫時(shí)性差異,確認(rèn)相關(guān)的遞延所得稅負(fù)債與遞延所得稅資產(chǎn),并在此基礎(chǔ)上確定每一期間利潤表中的所得稅費(fèi)用。
所得稅準(zhǔn)則規(guī)范的是資產(chǎn)負(fù)債表中遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債的確認(rèn)和計(jì)量。減少未來期間應(yīng)交所得稅的暫時(shí)性差異形成遞延所得稅資產(chǎn);增加未來期間應(yīng)交所得稅的暫時(shí)性差異形成遞延所得稅負(fù)債。
對(duì)于暫時(shí)性差異,未來期間由稅前會(huì)計(jì)利潤計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí),納稅調(diào)減的屬于“可抵扣暫時(shí)性差異”,符合條件的確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn);未來期間由稅前會(huì)計(jì)利潤計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí),納稅調(diào)增的屬于“應(yīng)納稅暫時(shí)性差異”,符合條件的確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。
【舉例】某企業(yè)2018年12月1日取得一批存貨,成本為100萬元。2018年12月31日,計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備20萬元。稅法規(guī)定,企業(yè)計(jì)提的資產(chǎn)減值損失在發(fā)生實(shí)質(zhì)性損失時(shí)允許稅前扣除。2019年該企業(yè)將上述存貨全部對(duì)外銷售,2019年由稅前會(huì)計(jì)利潤計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)應(yīng)納稅調(diào)整減少20萬元,由此2019年會(huì)少交所得稅=20×25%=5(萬元)。
站在2018年12月31日考慮,由于此項(xiàng)存貨的存在,以后會(huì)少交所得稅5萬元,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)5萬元。
即2018年12月31日,存貨的賬面價(jià)值=100-20=80(萬元),存貨的計(jì)稅基礎(chǔ)為100萬元。
由于存貨賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)不一致,產(chǎn)生了可抵扣暫時(shí)性差異,從而確認(rèn)了遞延所得稅資產(chǎn)。
【舉例】2018年12月31日預(yù)提產(chǎn)品質(zhì)量保證費(fèi)用100萬元,2019年實(shí)際發(fā)生產(chǎn)品質(zhì)量保證費(fèi)用100萬元。稅法規(guī)定,企業(yè)計(jì)提的產(chǎn)品質(zhì)量保證費(fèi)在實(shí)際發(fā)生時(shí)允許稅前扣除。2019年由稅前會(huì)計(jì)利潤計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)應(yīng)納稅調(diào)減100萬元,2019年少交所得稅=100×25%=25(萬元)。
站在2018年12月31日考慮,以后會(huì)少交所得稅25萬元,應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)25萬元。
即2018年12月31日,負(fù)債(預(yù)計(jì)負(fù)債)的賬面價(jià)值為100萬元,負(fù)債(預(yù)計(jì)負(fù)債)的計(jì)稅基礎(chǔ)為0。
由于預(yù)計(jì)負(fù)債賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)不一致,產(chǎn)生了可抵扣暫時(shí)性差異,從而確認(rèn)了遞延所得稅資產(chǎn)。
(二)所得稅會(huì)計(jì)的一般程序
所得稅核算一般程序如下圖所示:
二、資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)
資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ),是指在企業(yè)收回資產(chǎn)賬面價(jià)值的過程中,計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)按照稅法規(guī)定可以自應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)利益中抵扣的金額,即某一項(xiàng)資產(chǎn)在未來期間計(jì)稅時(shí)可以稅前扣除的金額。
(一)固定資產(chǎn)
賬面價(jià)值=實(shí)際成本-會(huì)計(jì)累計(jì)折舊-固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
計(jì)稅基礎(chǔ)=實(shí)際成本-稅法累計(jì)折舊
【教材例15-1】甲公司于2×16年1月1日開始計(jì)提折舊的某項(xiàng)固定資產(chǎn),原價(jià)為3 000 000元,使用年限為10年,采用年限平均法計(jì)提折舊,預(yù)計(jì)凈殘值為0。稅法規(guī)定類似固定資產(chǎn)采用加速折舊法計(jì)提的折舊可予稅前扣除,該企業(yè)在計(jì)稅時(shí)采用雙倍余額遞減法計(jì)提折舊,預(yù)計(jì)凈殘值為0。2×17年12月31日,企業(yè)估計(jì)該項(xiàng)固定資產(chǎn)的可收回金額為2 200 000元。
分析:
2×17年12月31日,該項(xiàng)固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值=3 000 000-300 000×2-200 000=2 200 000(元)
計(jì)稅基礎(chǔ)=3 000 000-3 000 000×20%-2 400 000×20%=1 920 000(元)
該項(xiàng)固定資產(chǎn)賬面價(jià)值2 200 000元與其計(jì)稅基礎(chǔ)1 920 000元之間的280 000元差額,代表著將于未來期間計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額的金額,產(chǎn)生未來期間應(yīng)交所得稅的增加,應(yīng)確認(rèn)為遞延所得稅負(fù)債。
【教材例15-2】甲公司于2×14年12月20日取得某設(shè)備,成本為16 000 000元,預(yù)計(jì)使用10年,預(yù)計(jì)凈殘值為0,采用年限平均法計(jì)提折舊。2×17年12月31日,根據(jù)該設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有情況,甲公司估計(jì)其可收回金額為9 200 000元。假定稅法規(guī)定的折舊方法、折舊年限與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相同,企業(yè)的資產(chǎn)在發(fā)生實(shí)質(zhì)性損失時(shí)可予稅前扣除。
分析:
2×17年12月31日,甲公司該設(shè)備的賬面價(jià)值=16 000 000-1 600 000×3=11 200 000(元),可收回金額為9 200 000元,應(yīng)當(dāng)計(jì)提2 000 000元固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,計(jì)提該減值準(zhǔn)備后,固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為9 200 000元。
該設(shè)備的計(jì)稅基礎(chǔ)=16 000 000-1 600 000×3=11 200 000(元)
資產(chǎn)的賬面價(jià)值9 200 000元小于其計(jì)稅基礎(chǔ)11 200 000元,產(chǎn)生可抵扣暫時(shí)性差異。
(二)無形資產(chǎn)
除內(nèi)部研究開發(fā)形成的無形資產(chǎn)外,以其他方式取得的無形資產(chǎn),初始確認(rèn)時(shí)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定確定的入賬價(jià)值與按照稅法規(guī)定確定的計(jì)稅基礎(chǔ)之間一般不存在差異。
1.對(duì)于內(nèi)部研究開發(fā)形成的無形資產(chǎn),企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定有關(guān)研究開發(fā)支出區(qū)分為兩個(gè)階段,研究階段的支出應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化計(jì)入當(dāng)期損益,而開發(fā)階段符合資本化條件的支出應(yīng)當(dāng)資本化作為無形資產(chǎn)的成本;按財(cái)稅〔2018〕99號(hào)文件,企業(yè)開展研發(fā)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生的研發(fā)費(fèi)用,未形成無形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的,在按規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上,在2018年1月1日至2020年12月31日期間,再按照實(shí)際發(fā)生額的75%在稅前加計(jì)扣除;形成無形資產(chǎn)的,在上述期間按照無形資產(chǎn)成本的175%在稅前攤銷。
【提示】如果會(huì)計(jì)攤銷方法、攤銷年限和凈殘值均符合稅法規(guī)定,那么每期納稅調(diào)減的金額均為會(huì)計(jì)計(jì)入費(fèi)用金額(研究階段的支出、開發(fā)階段不符合資本化條件的支出及形成無形資產(chǎn)后的攤銷額)的75%,形成無形資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)=賬面價(jià)值×175%。
【例題?多選題】甲公司2018年1月開始的研發(fā)項(xiàng)目于2018年7月1日達(dá)到預(yù)定用途,共發(fā)生研究開發(fā)支出500萬元,其中研究階段支出100萬元,開發(fā)階段不符合資本化條件的支出160萬元,開發(fā)階段符合資本化條件的支出240萬元,假定無形資產(chǎn)按直線法攤銷,預(yù)計(jì)使用年限為5年,無殘值,攤銷金額計(jì)入管理費(fèi)用。甲公司2018年和2019年稅前會(huì)計(jì)利潤分別為813萬元和936萬元,適用的企業(yè)所得稅稅率均為25%。假定不考慮其他因素,甲公司下列會(huì)計(jì)處理中正確的有( )。
A.甲公司2018年研發(fā)項(xiàng)目及形成的無形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用的金額為284萬元
B.甲公司2018年應(yīng)交所得稅為150萬元
C.甲公司2018年12月31日無形資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為378萬元
D.甲公司2019年應(yīng)交所得稅為225萬元
【答案】ABCD
【解析】甲公司2018年無形資產(chǎn)攤銷金額=240÷5×6/12=24(萬元),甲公司2018年研發(fā)項(xiàng)目及形成的無形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用的金額=100+160+24=284(萬元),選項(xiàng)A正確;甲公司2018年應(yīng)交所得稅=(813-284×75%)×25%=150(萬元),選項(xiàng)B正確;2018年12月31日無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值=240-24=216(萬元),計(jì)稅基礎(chǔ)=216×175%=378(萬元),選項(xiàng)C正確;甲公司2019年無形資產(chǎn)攤銷金額=240÷5=48(萬元),2019年應(yīng)交所得稅=(936-48×75%)×25%=225(萬元),選項(xiàng)D正確。
【教材例15-3】甲公司當(dāng)期發(fā)生研究開發(fā)支出共計(jì)10 000 000元,其中研究階段支出2 000 000元,開發(fā)階段符合資本化條件前發(fā)生的支出為2 000 000元,符合資本化條件后發(fā)生的支出為6 000 000元。假定開發(fā)形成的無形資產(chǎn)在當(dāng)期期末已達(dá)到預(yù)定用途,但尚未進(jìn)行攤銷。
分析:
甲公司當(dāng)年發(fā)生的研究開發(fā)支出中,按照會(huì)計(jì)規(guī)定應(yīng)予費(fèi)用化的金額為4 000 000元,形成無形資產(chǎn)的成本為6 000 000元,即期末所形成無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值為6 000 000元。
甲公司于當(dāng)期發(fā)生的10 000 000元研究開發(fā)支出,可在稅前扣除的金額為7 000 000元(4 000 000×175%)。對(duì)于按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定形成無形資產(chǎn)的部分,稅法規(guī)定按照無形資產(chǎn)成本的175%作為計(jì)算未來期間攤銷額的基礎(chǔ),即該項(xiàng)無形資產(chǎn)在初始確認(rèn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)為10 500 000元(6 000 000×175%)。
該項(xiàng)無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值6 000 000元與其計(jì)稅基礎(chǔ)10 500 000元之間的差額4 500 000元將于未來期間稅前扣除,產(chǎn)生可抵扣暫時(shí)性差異。
2.無形資產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí),會(huì)計(jì)與稅法的差異主要產(chǎn)生于對(duì)無形資產(chǎn)是否需要攤銷,無形資產(chǎn)攤銷方法、攤銷年限的不同以及無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提。
(1)使用壽命有限的無形資產(chǎn)
賬面價(jià)值=實(shí)際成本-會(huì)計(jì)累計(jì)攤銷-無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
計(jì)稅基礎(chǔ)=實(shí)際成本-稅法累計(jì)攤銷
(2)使用壽命不確定的無形資產(chǎn)
賬面價(jià)值=實(shí)際成本-無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
計(jì)稅基礎(chǔ)=實(shí)際成本-稅法累計(jì)攤銷
【教材例15-4】甲公司于2×17年1月1日取得某項(xiàng)無形資產(chǎn),成本為6 000 000元。企業(yè)根據(jù)各方面情況判斷,無法合理預(yù)計(jì)其帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的期限,作為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。2×17年12月31日,對(duì)該項(xiàng)無形資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試表明未發(fā)生減值。企業(yè)在計(jì)稅時(shí),對(duì)該項(xiàng)無形資產(chǎn)按照10年的期間攤銷,有關(guān)攤銷額允許稅前扣除。
分析:
會(huì)計(jì)上將該項(xiàng)無形資產(chǎn)作為使用壽命不確定的無形資產(chǎn),在未發(fā)生減值的情況下,其賬面價(jià)值為取得成本6 000 000元。
該項(xiàng)無形資產(chǎn)在2×17年12月31日的計(jì)稅基礎(chǔ)為5 400 000(6 000 000-600 000)元。
該項(xiàng)無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值6 000 000元與其計(jì)稅基礎(chǔ)5 400 000元之間的差額600 000元將計(jì)入未來期間的應(yīng)納稅所得額,產(chǎn)生未來期間企業(yè)所得稅稅款流出的增加,為應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。
(三)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)
1.以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)
賬面價(jià)值:期末按公允價(jià)值計(jì)量,公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)
計(jì)稅基礎(chǔ):取得時(shí)成本
【教材例15-5】甲公司2×16年7月以520 000元取得乙公司股票50 000股作為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)核算,2×16年12月31日,甲公司尚未出售所持有乙公司股票,乙公司股票公允價(jià)值為每股12.4元。稅法規(guī)定,資產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待處置時(shí)一并計(jì)算應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額。
分析:
作為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)的乙公司股票在2×16年12月31日的賬面價(jià)值為620 000元(12.4×50 000),其計(jì)稅基礎(chǔ)為原取得成本不變,即520 000元,兩者之間產(chǎn)生100 000元的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。
2.以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)
賬面價(jià)值:期末按公允價(jià)值計(jì)量,公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益
計(jì)稅基礎(chǔ):取得時(shí)的成本
(四)其他資產(chǎn)
因企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定與稅法法規(guī)規(guī)定不同,企業(yè)持有的其他資產(chǎn),可能造成其賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間存在差異。
1.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
賬面價(jià)值:期末按公允價(jià)值計(jì)量
計(jì)稅基礎(chǔ):以歷史成本為基礎(chǔ)確定(與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同)
【例題?單選題】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)租賃協(xié)議,甲企業(yè)將其原先自用的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為2017年12月31日。甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2017年12月31日,該寫字樓的賬面余額為50 000萬元,已計(jì)提累計(jì)折舊5 000萬元,未計(jì)提減值準(zhǔn)備,公允價(jià)值為47 000萬元。假定轉(zhuǎn)換前該寫字樓的計(jì)稅基礎(chǔ)與賬面價(jià)值相等,稅法規(guī)定,該寫字樓預(yù)計(jì)尚可使用年限為20年,采用年限平均法計(jì)提折舊,預(yù)計(jì)凈殘值為零。2018年12月31日,該寫字樓的公允價(jià)值為48 000萬元。該寫字樓2018年12月31日的計(jì)稅基礎(chǔ)為( )萬元。
A.45 000
B.42 750
C.47 000
D.48 000
【答案】B
【解析】該寫字樓2018年12月31日的計(jì)稅基礎(chǔ)=(50 000-5 000)-(50 000-5 000)/20=42 750(萬元)。
【教材例15-6】甲公司的C建筑物于2×15年12月30日投入使用并直接出租,成本為6 800 000元,甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2×17年12月31日,已出租C建筑物累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)收益為1 200 000元,其中本年度公允價(jià)值變動(dòng)收益為500 000元。根據(jù)稅法規(guī)定,已出租C建筑物以歷史成本扣除按稅法規(guī)定計(jì)提折舊后作為其計(jì)稅基礎(chǔ),折舊年限為20年,凈殘值為零,自投入使用的次月起年限平均法計(jì)提折舊。
分析:
2×17年12月31日,該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為8 000 000元,計(jì)稅基礎(chǔ)為6 120 000元(6 800 000-6 800 000÷20×2)。該投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差額1 880 000元將計(jì)入未來期間的應(yīng)納稅所得額,形成未來期間企業(yè)所得稅稅款流出的增加,為應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。
2.將國債作為債權(quán)投資
賬面價(jià)值=期末攤余成本=期初攤余成本+本期計(jì)提利息(期初賬面余額×實(shí)際利率)-本期收回本金和利息-本期計(jì)提的減值準(zhǔn)備
計(jì)稅基礎(chǔ):在不計(jì)提減值準(zhǔn)備的情況下與賬面價(jià)值相等
【例題?單選題】2018年1月1日,甲公司以銀行存款1019.33萬元購入財(cái)政部于當(dāng)日發(fā)行的3年期、到期一次還本付息的國債一批。該批國債票面金額為1 000萬元,票面年利率為6%,實(shí)際年利率為5%。甲公司將該批國債作為債權(quán)投資核算,至年末該項(xiàng)投資未發(fā)生減值。不考慮其他因素,2018年12月31日,該債權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)為( )萬元。
A.1 019.33
B.1 070.30
C.0
D.1 000
【答案】B
【解析】2018年12月31日,該項(xiàng)債權(quán)投資的賬面價(jià)值=1 019.33×(1+5%)=1 070.30(萬元),因未計(jì)提損失準(zhǔn)備,則計(jì)稅基礎(chǔ)與賬面價(jià)值相等。
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