對于大部分購房者來說，稅收是在美國買房最主要的考量因素，不論是投資房產(chǎn)用于出租還是以公司名義買房都會產(chǎn)生大量的稅，那么如何才能合理的避開這些稅收，使得房產(chǎn)投資更為合理呢？

今天我就來帶大家了解一下外國人在美國買房的四大稅項以及如何合理的節(jié)稅。

首先，房產(chǎn)稅。

在美國買房，每年都要繳納房產(chǎn)稅，稅率由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)房子的情況進(jìn)行評估，不同的地區(qū)稅率不同，大概在1%-3%之間。

第二，個人所得稅。

房子出租所獲得的收益，這部分需要繳納的所得稅分有兩種：一種是主動出租，另一種是被動出租。

如果是被動出租，稅率一概是收入的30%，沒有任何商量的余地；如果是主動出租，那么它就是一個很大的調(diào)整范圍，要根據(jù)房產(chǎn)持有人當(dāng)年的總收入來確定稅率。

第三，房產(chǎn)出售的利得稅。

這個稅率分為短期持有和長期持有，如果短期持有，那么稅率在10%-39.6%之間。

如果長期持有，稅率將會在0%-20%之間。

但是如果是外國人出售美國的房產(chǎn)，會有一個15%的預(yù)扣稅，這15%的預(yù)扣稅會在今后的報稅中根據(jù)實際情況多退少補。

第四，房產(chǎn)的贈與稅和遺產(chǎn)稅。

對于持有美國房產(chǎn)的外國人，贈與稅有1.4萬美金、遺產(chǎn)稅有6萬美金的免稅額，但這點額度對于高額的贈與稅和遺產(chǎn)稅來講，也只是杯水車薪。

以上就是外國人在美國置業(yè)所要面臨的所有稅務(wù)問題，那如何規(guī)避這部分費用呢？

針對一般購房者來說，在投資者購置住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的時候，如果直接購買，那么可以通過房子的地稅(房產(chǎn)稅)、保險費、房子的折舊費、裝修折舊費、分類折舊費、房子的維修費、房東到美國來往的機(jī)票，餐旅費、房地產(chǎn)公司的管理費、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費、尋找租客的廣告費等來進(jìn)行合理的避稅。

而如果是以公司的名義進(jìn)行房產(chǎn)投資的話，那么除了上面提到的避稅方式，還有如下更優(yōu)惠法則：

1、美國可以租用門面開公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的所有費用;美國公司可以請雇員，員工的所有工資、福利全部可以抵稅；為美國員工發(fā)獎金，禮品，也可以抵稅。

2、以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費用都可以抵稅。

3、招待客戶，請客吃飯，飛機(jī)費用，汽油費，旅館費，甚至衣服的購買費用，都可以稱作公司的運營費用。

4、可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱作辦公用品，購買或是租賃豪車，這也可以抵稅。

5、甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。

對于房產(chǎn)出售的利得稅，還能利用1031置換條款。

舉例說明，如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內(nèi)找到另外一棟投資房，并且在180天之內(nèi)過戶，那么第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟房子賣掉，才要交增值稅。

至于遺產(chǎn)稅與贈與稅，要分幾種情況。

在美國買房，投資人沒有綠卡，但子女有，又想將房產(chǎn)贈與子女。如果投資人想要將房產(chǎn)贈與子女，千萬不要直接贈與，因為外國人的贈與免稅額每年只有14000美元。

正確做法應(yīng)該是將房產(chǎn)賣掉，將存款贈與子女，由于存款是無形資產(chǎn)，外國人把無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)贈美國人是沒有贈與稅的。

對美國納稅居民來說，如果房子一直不賣，過世后贈與子女，子女可以免交增值稅。

例如父母買了一棟房子，花費50萬，過世的時候，房子漲到了200萬，如果孩子拿到這一棟房子以后，馬上以200萬賣掉，中間的150萬都不需要交增值稅。

但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產(chǎn)里面，所以我們避了贈與稅，同時要特別注意一下遺產(chǎn)稅的問題。

外國人在美國遺產(chǎn)稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產(chǎn)稅高達(dá)40%，如果在9個月內(nèi)沒有補齊這40%的遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)將在9個月內(nèi)被迫賣掉，以繳納增值稅和遺產(chǎn)稅。

這里有個解決方案就是，在購買美國房產(chǎn)的時候，同時購買一份美國的人壽保單，如果有人不幸過世了，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)可以留下來從容處理。

美國房產(chǎn)雖然交稅，通過合法的避稅手段，也能節(jié)省不少。

而且美國土地是私有的，并且是永久產(chǎn)權(quán)。就算是1%的房產(chǎn)稅，也就是你交100年的房產(chǎn)稅才相對于你的房價。100年后你的房子會增值多少呢？歷史已經(jīng)回答了一切。

更何況，在美國買房投資出租，通常還是會有2-5%的凈租金收益。這也就是為什么很多移居、留學(xué)和商務(wù)相關(guān)的人群會在美國買房的原因。