各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房稅收處理

近幾年，二手房交易市場(chǎng)還是比較活躍的，以前都委托中介辦了，但給中介我們也應(yīng)該具體了解一下。今天我們就閑聊一下個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房要交什么稅？

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一般涉及增值稅及附加、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅。

1. 問(wèn)題一：賣方需要交什么稅？

主要涉及增值稅及附加、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅

（1）增值稅

一般不足兩年征，兩年以上不征

①將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

②個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的免征增值稅（北上廣深有些不免稅的，具體可以咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)）

③其他特殊優(yōu)惠

個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅；

涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。（包括：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。）

（2）附加稅費(fèi)

有增值稅才有附加，沒(méi)有就肯定沒(méi)有了。

①城市維護(hù)建設(shè)稅＝增值稅×（1％或5％或7％），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

②教育費(fèi)附加 ＝增值稅×3%

③地方教育附加 ＝增值稅×2%

（3）個(gè)人所得稅

一般滿五唯一免個(gè)稅，其他不免。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

其他的，個(gè)稅按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，稅率20%

公式：（收入額-財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用）×20%。

①注意財(cái)產(chǎn)原值：如果不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證（比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等），不能正確計(jì)算房屋原值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)對(duì)個(gè)稅實(shí)行核定征收。

②注意合理費(fèi)用：實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。除了住房裝修費(fèi)用限額扣除外，其他都是全額扣除。

住房裝修費(fèi)用：已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

③其他特殊優(yōu)惠

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

（4）印花稅

一般個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房是免的。商鋪等商業(yè)用途不免。

注意：繼承、贈(zèng)與、交換、分割不免。

按照所載金額的0.5‰計(jì)算

（5）土地增值稅

個(gè)人住房免稅，商鋪等商業(yè)用途才要交。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免土地增值稅；對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

小總結(jié)：一般的個(gè)人賣房，只要注意增值稅和個(gè)稅就好。增值稅5%，個(gè)稅20%。

增值稅主要以2年時(shí)間界限來(lái)判斷是否免稅，個(gè)稅主要以5年以及是否是家庭唯一住房，來(lái)判斷是否免稅。

2. 問(wèn)題二：買方需要交什么稅？

主要涉及契稅、印花稅、個(gè)人所得稅

（1）契稅

一般都是要交的

應(yīng)繳契稅=不含增值稅的交易價(jià)格×稅率。

契稅稅率為3%—5%。

第一套：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房并且面積小于等于90平米，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

第二套：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施)

三套、四套呢？一般契稅都是由各個(gè)地方定，最高很少超過(guò)3%。而且這個(gè)第三套、第四套的套數(shù)界定一般也是以名下貸款有多少套為界定的。比如你名下有三套房子在貸款才會(huì)被認(rèn)定為第三套。一般如果你有一套全款的，其余兩套是貸款也是按第二套2%來(lái)交。各個(gè)地方會(huì)靈活處理的。

個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

注意：繼承、夫妻間變更是免的。獨(dú)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。（不包括遺囑繼承）

婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬免征契稅；法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬免征契稅。

（2）印花稅

在簽訂二手房交易合同時(shí)，買賣雙方都會(huì)涉及印花稅，而且兩方繳納的金額也是一樣的。

個(gè)人購(gòu)買普通住房，免征印花稅。商鋪等商業(yè)用途不免。

（3）個(gè)人所得稅

正常地購(gòu)買是不會(huì)涉及個(gè)稅的，因?yàn)閭€(gè)稅是賣方繳納。

但是有一種情況特殊，個(gè)人受贈(zèng)房屋。

受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋的，作為偶然所得按20%交稅。將贈(zèng)與合同上注明的房屋價(jià)值作為個(gè)人收入，再減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人繳納的相關(guān)稅費(fèi)后，余額按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

受贈(zèng)人由于是無(wú)償取得房屋，房屋原值為0，所以相應(yīng)的個(gè)稅負(fù)擔(dān)較高。

小總結(jié)：個(gè)人購(gòu)買住房，買房只要關(guān)注契稅。不管是首套房還是第二套改善型住房，只要面積小于等于90平米，可以減按1%的稅率繳納契稅。超過(guò)是第一套是1.5%，第二套是2%。

大家看，賣方的稅要比買方的多。除了免稅規(guī)定和其他規(guī)定外，賣方有增值稅、個(gè)稅，買方只有契稅。如果要交稅有很多時(shí)候賣方的稅是由買方買單的。

所以大家買房的時(shí)候主要關(guān)注是否免稅

總共三條：

盡量買兩年以上的免增值稅；

盡量買滿五唯一的免個(gè)稅；

盡量買90平以下的契稅只交1%。

商鋪就不用說(shuō)了，好多都是不免的。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

另外考試的話附個(gè)表來(lái)記憶