來(lái)源：江蘇法治報(bào)

□王溧波

【案情】

2017年1月，朱某至某房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的商品房一套，雙方未簽訂書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2017年2月18日，房產(chǎn)公司會(huì)計(jì)向朱某開(kāi)具了一份購(gòu)房發(fā)票（增值稅普通發(fā)票），發(fā)票中載明朱某所購(gòu)商品房的房號(hào)、面積、單價(jià)等內(nèi)容，開(kāi)具金額為30萬(wàn)元，備注“預(yù)收購(gòu)房款”。次日，朱某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向房產(chǎn)公司匯款20萬(wàn)元。由于雙方至今未能補(bǔ)充約定商品房購(gòu)買(mǎi)的其他合同內(nèi)容，亦未辦理房屋交付等手續(xù)，朱某遂訴至法院，稱(chēng)另有10萬(wàn)元系2017年2月19日現(xiàn)金交付房產(chǎn)公司會(huì)計(jì)，要求解除雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求某房產(chǎn)公司返還房款30萬(wàn)元，審理中，雙方對(duì)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同均無(wú)異議。

【評(píng)析】

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于購(gòu)房發(fā)票能否證明買(mǎi)房人實(shí)際支付了房款。筆者認(rèn)為，朱某稱(chēng)10萬(wàn)元系現(xiàn)金交付房產(chǎn)公司會(huì)計(jì)，其未能舉證證明該事實(shí)，而房產(chǎn)公司予以否認(rèn)，故不能認(rèn)定朱某交付了10萬(wàn)元房款，故房產(chǎn)公司應(yīng)向朱某返還購(gòu)房款20萬(wàn)元。

第一，《發(fā)票管理辦法》作為行政法規(guī)，規(guī)定了普通發(fā)票的功能之一是收付款憑證，日常生活支出、小額發(fā)票可以視為收付款憑證，但除合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證外，非日常生活支出，大額發(fā)票，應(yīng)當(dāng)有款項(xiàng)支付證據(jù)予以佐證；第二，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定，合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，10萬(wàn)元購(gòu)房款是一筆大額款項(xiàng)，房產(chǎn)公司開(kāi)具的30萬(wàn)元增值稅發(fā)票并不能單獨(dú)證明朱某履行了支付了票面所載的購(gòu)房款的義務(wù)，朱某仍需提供證據(jù)證明其現(xiàn)金支付房款10萬(wàn)元，朱某未能證明，故本案認(rèn)定朱某向房產(chǎn)公司實(shí)際支付的房款為20萬(wàn)元。

正常的商品房買(mǎi)賣(mài)流程是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商先簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，然后由購(gòu)房人給付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商在收到購(gòu)房款后開(kāi)具發(fā)票。但是在現(xiàn)實(shí)的交易過(guò)程中，既有先付款后開(kāi)具發(fā)票的情形，也有先開(kāi)具發(fā)票再付款的情形，或者通過(guò)更靈活的付款方式抵扣房款的事例也有發(fā)生，本案即先開(kāi)具發(fā)票后支付房款的情形。考慮到房款一般金額比較大，很少會(huì)通過(guò)現(xiàn)金方式支付，不能僅以發(fā)票作為大額金錢(qián)給付的憑據(jù)，因此，在開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人就買(mǎi)房人是否已付房款發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，買(mǎi)房人需要進(jìn)一步舉證證明其已經(jīng)支付了房款。