疑問一

企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅如何計算？稅目是什么？

答復：

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應當按照銷售無形資產(chǎn)-自然資源使用權(quán)（土地使用權(quán)）繳納增值稅。一般納稅人稅率為9%，小規(guī)模征收率為3%。

疑問二

企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)能否差額征收增值稅？

答復：

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

疑問三

納稅人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)如何繳納增值稅？

答復：

1、根據(jù)財稅【2016】36號文件附件3（三十五）規(guī)定，自2016年5月1日起納稅人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。

2、根據(jù)《財政部 稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第四條規(guī)定，自2017年7月1日起，納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。

疑問四

企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅如何計算？

答復：

應納土地增值稅=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除率

1.增值額=轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）-扣除項目金額

2.扣除項目：企業(yè)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地扣除項目包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金：①印花稅、②城建稅及教育費附加

疑問五

企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的印花稅如何計算？

答復：

根據(jù)《財政部　國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》財稅〔2006〕162號文件規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率萬分之五

應納印花稅額=轉(zhuǎn)讓合同所載金額*0.05%

疑問六

企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的企業(yè)所得稅如何計算？

答復：

企業(yè)因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓收入減去購置成本及相關稅費后的余額，應并入企業(yè)應納稅所額，按照25%稅率(或企業(yè)享受的優(yōu)惠稅率)計算繳納企業(yè)所得稅。

疑問七

母公司以土地投資入股子公司，取得子公司股權(quán)，是否涉及增值稅和土地增值稅？

答復一：

按照財稅〔2016〕36號文附件一規(guī)定，銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

母公司以土地投資入股子公司，取得子公司股權(quán)，屬于取得其他經(jīng)濟利益的情形，因此，母公司以土地向子公司投資入股需要繳納增值稅。

答復二：

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

母公司以土地投資入股子公司，取得子公司股權(quán)，屬于以其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。因此母公司以土地投資入股，取得子公司股權(quán)，需要計算繳納土地增值稅。

疑問八

甲公司賬目上就是有一塊土地，別的沒有其他資產(chǎn)，要賣給乙公司，想采取一次性股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來規(guī)避巨額土增稅，是否可行？

答復：

如果自然人所在企業(yè)的股權(quán)里面僅僅只有房屋、土地這些不動產(chǎn)，在采取一次性股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于土地房地產(chǎn)的評估值，根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，需要交納土地增值稅。

參考一：

國家稅務總局《關于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）：

廣西壯族自治區(qū)地方稅務局：

你局《關于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報〔2000〕32號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。

參考二：

國家稅務總局《關于天津泰達恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復》（國稅函〔2011〕415號）：

天津市地方稅務局：

你局《關于泰達恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的請示（津地稅辦【2011】6號）收悉。

經(jīng)研究，同意你局關于“北京國泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認定，應依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅。

參考三：

《關于土地增值稅相關政策問題的批復》（國稅函〔2009〕387號）：

鑒于廣西玉柴營銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評估值。因此，我局認為這一行為實質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應按規(guī)定征收土地增值稅。

疑問九

母公司將房產(chǎn)土地等無償劃轉(zhuǎn)給100%控股的子公司，是否需要繳納企業(yè)所得稅？

答復：

母公司將房產(chǎn)土地等無償劃轉(zhuǎn)給100%控股的子公司，若是符合財稅[2014]109號中規(guī)定的條件，可以選擇進行特殊性稅務處理，免征企業(yè)所得稅。

注意1：

選擇適用特殊性稅務處理后，作為資產(chǎn)劃出方以及資產(chǎn)劃入方均可不確認所得。并且可按照被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的原賬面凈值確認計稅基礎和計提折舊，故雙方無需繳納企業(yè)所得稅。

注意2：

特殊性稅務處理，對于企業(yè)所得稅來講，只是納稅主體從母公司轉(zhuǎn)變?yōu)樽庸荆瑫r間也相應遞延而已。

參考政策一：

《關于促進企業(yè)重組有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2014]109號）第三條規(guī)定：關于股權(quán)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益的，可以選擇按以下規(guī)定進行特殊性稅務處理：

1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認所得。

2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。

3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應按其原賬面凈值計算折舊扣除。

參考政策二：

《國家稅務總局關于資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第40號）規(guī)定：

《國務院關于進一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場環(huán)境的意見》（國發(fā)[2014]14號）和《財政部國家稅務總局關于促進企業(yè)重組有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅[2014]109號，以下簡稱《通知》）下發(fā)后，各地陸續(xù)反映在企業(yè)重組所得稅政策執(zhí)行過程中有些征管問題亟需明確。經(jīng)研究，現(xiàn)就股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題公告如下：

第一條規(guī)定：《通知》第三條所稱“100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)”，限于以下情形：

（一）100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付。母公司按增加長期股權(quán)投資處理，子公司按接受投資（包括資本公積，下同）處理。母公司獲得子公司股權(quán)的計稅基礎以劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計稅基礎確定。

（二）100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司沒有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。母公司按沖減實收資本（包括資本公積，下同）處理，子公司按接受投資處理。

第二條規(guī)定：《通知》第三條所稱“股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動”，是指自股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成日起連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動。

股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成日，是指股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)合同（協(xié)議）或批復生效，且交易雙方已進行會計處理的日期。

第三條規(guī)定：《通知》第三條所稱“劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定”，是指劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計稅基礎確定。

《通知》第三條所稱“劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應按其原賬面凈值計算折舊扣除”，是指劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應按被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的原計稅基礎計算折舊扣除或攤銷。

第四條規(guī)定：按照《通知》第三條規(guī)定進行特殊性稅務處理的股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，交易雙方應在協(xié)商一致的基礎上，采取一致處理原則統(tǒng)一進行特殊性稅務處理。

第五條規(guī)定：交易雙方應在企業(yè)所得稅年度匯算清繳時，分別向各自主管稅務機關報送《居民企業(yè)資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)特殊性稅務處理申報表》（詳見附件）和相關資料（一式兩份）。

相關資料包括：

1.股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)總體情況說明，包括基本情況、劃轉(zhuǎn)方案等，并詳細說明劃轉(zhuǎn)的商業(yè)目的；

2.交易雙方或多方簽訂的股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)合同（協(xié)議），需有權(quán)部門（包括內(nèi)部和外部）批準的，應提供批準文件；

3.被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)賬面凈值和計稅基礎說明；

4.交易雙方按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的說明（需附會計處理資料）；

5.交易雙方均未在會計上確認損益的說明（需附會計處理資料）；

6.12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動的承諾書。

第六規(guī)定：交易雙方應在股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成后的下一年度的企業(yè)所得稅年度申報時，各自向主管稅務機關提交書面情況說明，以證明被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)自劃轉(zhuǎn)完成日后連續(xù)12個月內(nèi)，沒有改變原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。

疑問十

母公司將房產(chǎn)土地等無償劃轉(zhuǎn)給100%控股的子公司，是否需要繳納增值稅？

答復：

1、若是母公司將其持有資產(chǎn)以及與以上資產(chǎn)相關的負債、人員一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的，其中涉及到的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，屬于財稅[2016]36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》中不征收增值稅的情況。

2、若是單純的無償劃撥房產(chǎn)土地使用權(quán)，則不屬于增值稅不征稅項目，是增值稅視同銷售，應當繳納增值稅。

參考政策一：

《關于納稅人資產(chǎn)重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第13號）規(guī)定：納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。

參考政策二：

《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條規(guī)定：

營改增試點期間，試點納稅人[指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下稱《試點實施辦法》）繳納增值稅的納稅人]有關政策

（二）不征收增值稅項目。5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

參考政策三：

《國家稅務總局關于納稅人資產(chǎn)重組增值稅留抵稅額處理有關問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第55號）第一條規(guī)定：增值稅一般納稅人（以下稱“原納稅人”）在資產(chǎn)重組過程中，將全部資產(chǎn)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他增值稅一般納稅人（以下稱“新納稅人”），并按程序辦理注銷稅務登記的，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進項稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新納稅人處繼續(xù)抵扣。

疑問十一

母公司將房產(chǎn)土地等無償劃轉(zhuǎn)給100%控股的子公司，是否需要繳納土地增值稅？

答復：

由于母子公司之間屬于無償劃轉(zhuǎn)，不是有償?shù)模虼嗣庹魍恋卦鲋刀悺?/span>

參考政策一：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定,“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其他附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承，贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！?/span>

參考政策二：

《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務局公告2014年第9號）第三條，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)（調(diào)撥）房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。

“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間；同一公司所屬全資子公司之間；自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間。

參考政策三：

《財政部 國家稅務總局關于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅[2013]號）第一條規(guī)定：在中信集團整體改制為中國中信集團有限公司（以下簡稱中信有限）過程中，對中信集團無償轉(zhuǎn)移到中信有限的房地產(chǎn)，以及中信集團無償轉(zhuǎn)移到中國中信股份有限公司（以下簡稱中信股份）的房地產(chǎn)，不征土地增值稅。

疑問十二

母公司將房產(chǎn)土地等無償劃轉(zhuǎn)給100%控股的子公司，是否需要繳納契稅？

答復：

子公司接受母公司劃轉(zhuǎn)土地房產(chǎn)等資產(chǎn)，不需繳納契稅。

參考政策：

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于繼續(xù)支持企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅[2018]17號）第六條規(guī)定，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

疑問十三

整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征增值稅，需要符合什么條件？

答復：

需要同時將四個方面進行打包轉(zhuǎn)讓，包括資產(chǎn)、債權(quán)、債務、人員，缺一不可。

參考一：

《國家稅務總局關于納稅人資產(chǎn)重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第13號）規(guī)定，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。

參考二：

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2.《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第（二）項，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，是不征收增值稅項目。

來源?：郝老師說會計