房地產(chǎn)企業(yè)在拉動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及增加財(cái)政收入方面發(fā)揮了十分重要的職能，但是近年來(lái)隨著國(guó)家“房住不炒”、稅制改革等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境壓力增加，盈利空間進(jìn)一步被壓縮，因此多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開始從細(xì)化管理入手來(lái)合理控制各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，增強(qiáng)自身綜合競(jìng)爭(zhēng)力，而進(jìn)行科學(xué)、合理的納稅籌劃即是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理的一項(xiàng)重要措施。

一、納稅籌劃概述

納稅籌劃主要是指企業(yè)在嚴(yán)格遵循國(guó)家稅收法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)各類涉稅項(xiàng)目進(jìn)行籌劃，并制定一系列完整、規(guī)范的納稅實(shí)際操作方案以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目標(biāo)。納稅籌劃主要具有以下六個(gè)主要特征：合法性、系統(tǒng)性、目的性、超前性、風(fēng)險(xiǎn)性和專業(yè)性。

在納稅籌劃實(shí)務(wù)中，可以采用的納稅籌劃方法主要有五種：

一是通過(guò)對(duì)各種稅收優(yōu)惠政策的使用來(lái)達(dá)到減、免、抵、退減輕稅負(fù)的目的；

二是推遲納稅時(shí)間的方式，即在符合稅收法規(guī)政策的前提下，通過(guò)推遲稅款繳納時(shí)間來(lái)獲取該部分稅款的資金時(shí)間價(jià)值，增加企業(yè)的流動(dòng)性；

三是利用扣除技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低的目的，即通過(guò)縮小涉稅業(yè)務(wù)的計(jì)稅稅基的方式來(lái)調(diào)整納稅金額，減輕稅負(fù)；

四是采用分割法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)或稅種計(jì)稅依據(jù)的分離，從而來(lái)控制稅率爬升所帶來(lái)的稅負(fù)增加風(fēng)險(xiǎn)；

五是通過(guò)制定嚴(yán)格科學(xué)的發(fā)票管理制度等方式進(jìn)行籌劃，這種方法對(duì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣效果十分明顯。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的必要性

近年來(lái)隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各種宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理環(huán)境發(fā)生了重大變化，潛在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)因素增加，在內(nèi)部管理中融入精細(xì)化管理理念勢(shì)在必行，而進(jìn)行納稅籌劃能夠從以下三個(gè)方面提升其內(nèi)部管理的精細(xì)化程度：

一是能夠合理減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力，改善企業(yè)的盈利能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，即通過(guò)納稅籌劃可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)的防控，從而為企業(yè)利潤(rùn)的增加以及流動(dòng)性的改善具有積極意義；

二是能夠改善房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)，即所有的納稅籌劃都是建立在對(duì)稅收法規(guī)政策充分了解和熟悉的基礎(chǔ)上，因此進(jìn)行納稅籌劃能夠增強(qiáng)企業(yè)的法律意識(shí)，合法穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)營(yíng)；

三是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資源優(yōu)化配置效果，即納稅籌劃是以企業(yè)總體的運(yùn)營(yíng)管理情況為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施的，客觀上對(duì)企業(yè)資源的優(yōu)化配置具有統(tǒng)籌作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的具體路徑

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中會(huì)涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等多個(gè)稅種，但是從重要程度來(lái)說(shuō)，增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅對(duì)其運(yùn)營(yíng)管理影響最大，因此本文重點(diǎn)圍繞增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的籌劃路徑加以分析：

（一）增值稅的納稅籌劃

增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中涉及的一個(gè)重要稅種，隨著“營(yíng)改增”的全面鋪開，大部分行業(yè)之間的抵扣鏈條被打開，這為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃提供了一定的空間。在實(shí)務(wù)中可以采取的籌劃路徑主要有：

一是選擇合適的納稅人身份。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其運(yùn)營(yíng)管理主要是由各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所組成。對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最好是設(shè)立獨(dú)立的子公司并保持納稅申報(bào)的獨(dú)立性，這種方法所具有的主要優(yōu)勢(shì)在于每個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況各不相同，在成立時(shí)可結(jié)合具體情況選擇一般納稅人或者小規(guī)模納稅人身份來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，減輕稅負(fù)。

二是增加房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額。

在實(shí)際工作中能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額的措施主要有三：

一是在選擇建筑公司時(shí)要綜合考慮信譽(yù)、價(jià)格以及納稅人身份等因素，因?yàn)橐话慵{稅人身份的建筑公司能夠提供抵扣率較高的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，降低增值稅負(fù)；

二是要積極爭(zhēng)取甲供材的方式，主要是因?yàn)樵诩坠┎姆绞较拢康禺a(chǎn)企業(yè)可以從一般納稅人身份的材料供應(yīng)商處獲取13%進(jìn)項(xiàng)稅率的專用發(fā)票，這與非甲供材方式下建筑商提供的9%進(jìn)項(xiàng)稅率的專用發(fā)票之間存在著不小的抵扣差；

三是要加強(qiáng)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票取得的細(xì)化管理，例如出差、會(huì)議等盡量取得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，同時(shí)對(duì)于車票、機(jī)票等要嚴(yán)格按照計(jì)提比例進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的計(jì)提，以增加企業(yè)總體的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率，降低增值稅稅負(fù)。

（二）土地增值稅的納稅籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的第一大稅種，它是一種超率累進(jìn)的征收模式。在實(shí)際工作中，對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃可采取的主要路徑有：

一是對(duì)土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)的籌劃。

土地增值稅在實(shí)務(wù)中是以預(yù)繳清算的方式來(lái)進(jìn)行征收的，而清算是需要達(dá)到一定條件才可以進(jìn)行，據(jù)此可以考慮合理利用該征收方式來(lái)控制清算時(shí)點(diǎn)，以達(dá)到獲取稅金時(shí)間價(jià)值的目的。

要控制清算時(shí)點(diǎn)，必須要找準(zhǔn)清算額與預(yù)征額之間的土地增值率平衡點(diǎn)，即銷售額*預(yù)征率=扣除項(xiàng)目金額*土地增值率*土地增值稅率，銷售額=（1+土地增值率）*扣除項(xiàng)目金額，土地增值率=（銷售額-扣除項(xiàng)目）/扣除項(xiàng)目，將銷售額等式和土地增值率等式帶入第一個(gè)等式抵消計(jì)算之后可得：土地增值率=預(yù)征率（/土地增值率-預(yù)征率）。當(dāng)實(shí)際的土地增值率大于預(yù)征率時(shí)，則可預(yù)計(jì)未來(lái)的清算額會(huì)超過(guò)預(yù)征額，此時(shí)企業(yè)可考慮采取適當(dāng)?shù)暮弦?guī)合法措施來(lái)延遲清算時(shí)間，推遲稅金的流出時(shí)間，否則要盡快清算，加速多繳稅金的回籠，提前改善流動(dòng)性。

二是科學(xué)利用利息費(fèi)用來(lái)增加扣除額，降低土地增值率，減少土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要大量的資金，并且每個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)，因此在實(shí)際工作中多數(shù)企業(yè)都會(huì)選擇負(fù)債融資的方式來(lái)緩解資金壓力，大規(guī)模的貸款給企業(yè)帶來(lái)了較高的利息支出。

按照當(dāng)前我國(guó)土地增值稅實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息的支出主要有兩種方案：一種是貸款沒有金融機(jī)構(gòu)的證明、利息支出不能進(jìn)行獨(dú)立核算或者不能根據(jù)具體項(xiàng)目進(jìn)行利息支出分?jǐn)倳r(shí)，利息支出的扣除額計(jì)算公式為獲取項(xiàng)目土地使用權(quán)支出額+開發(fā)成本-資本化利息）*10%；另一種是上述三個(gè)條件同時(shí)符合時(shí)，利息支出的扣除額計(jì)算公式為利息+（獲取項(xiàng)目土地使用權(quán)支出額+開發(fā)成本-資本化利息）*5%。

兩種方案決策的依據(jù)就是看哪種最終所計(jì)算利息扣除額較高，一般是在負(fù)債融資較高的情況下選擇第二種方案，否則若權(quán)益融資規(guī)模較大則宜選擇第一種方案。

三是利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行籌劃。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的普通住宅增值率不超過(guò)20%時(shí)，按照現(xiàn)行政策是可以免征土地增值稅的，這一優(yōu)惠政策結(jié)合土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率存在的跳躍臨界點(diǎn)給企業(yè)帶來(lái)一定的籌劃空間，即以稅率跳躍的臨界點(diǎn)為基準(zhǔn)，可設(shè)定增值率=20%，計(jì)算公式倒推商品房的最高定價(jià)，然后再細(xì)化定價(jià)策略，在增加企業(yè)總體利潤(rùn)的情況下享受土地增值稅的免征優(yōu)惠政策。