《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局2016年18號(hào)公告）規(guī)定：“一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！薄对鲋刀愵A(yù)繳稅款表》填表說(shuō)明第一條規(guī)定：“本表適用于納稅人發(fā)生以下情形按規(guī)定在國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅時(shí)填寫(xiě)：（一）納稅人（不含其他個(gè)人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（三）納稅人（不含其他個(gè)人）出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)?！卑凑仗畋碚f(shuō)明可以看出：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才需要填增值稅預(yù)繳表，其他方式的銷(xiāo)售不適用增值稅預(yù)繳表。故“采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”應(yīng)該理解為“預(yù)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。那如何判斷該商品房屬于預(yù)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？看接下來(lái)的分析。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào)）第三條第（三）款規(guī)定，本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。本辦法所稱(chēng)商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！鄙唐贩款A(yù)售是先由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款購(gòu)買(mǎi)商品房，待竣工后再進(jìn)行交付，此描述專(zhuān)屬于房地產(chǎn)行業(yè)，與增值稅“采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”觀點(diǎn)相互印證。商品房預(yù)售必須取得預(yù)售許可證，按照規(guī)定，預(yù)售許可證一般是有期限的。目前，預(yù)售許可證上并未載明期限日期，在部分地方預(yù)售證管理辦法中有規(guī)定，預(yù)售許可證自發(fā)證之日起生效，竣工備案之日起失效。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收備案后，開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定向住建行政主管部門(mén)辦理預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售手續(xù)。

經(jīng)過(guò)以上分析，筆者認(rèn)為，因預(yù)售許可證具有期限，辦理預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售手續(xù)需要時(shí)間，而預(yù)售許可證期限的標(biāo)準(zhǔn)是竣工備案，故竣工前銷(xiāo)售商品房屬于預(yù)售，竣工后銷(xiāo)售商品房屬于現(xiàn)售，可以通過(guò)合同簽訂日期與竣工備案證所載竣工日期比較判斷是否預(yù)繳增值稅。簽訂日期在竣工前的合同，收到房款時(shí)應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅；簽訂日期在竣工后的合同，收取房款則無(wú)需預(yù)繳增值稅。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬ǚㄡ尅?016〕5號(hào)）第十八條物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱(chēng)的規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付。因此，銷(xiāo)售已經(jīng)完工現(xiàn)房增值稅納稅義務(wù)時(shí)間是：房地產(chǎn)企業(yè)收到購(gòu)房款并將房產(chǎn)移交給購(gòu)房者的當(dāng)天。若實(shí)際交房日早于合同約定交房日，以實(shí)際交房日為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

另外注意：一是交房后不論是之前預(yù)收的房款還是交房之后收到的房款，均發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。二是交房后合同約定一次性付款，即使未取得收入款項(xiàng)，但已取得了索取收入款項(xiàng)的憑據(jù)，同樣發(fā)生增值是納稅義務(wù)。三是如果合同約定了分期收款，按照合同約定的收款時(shí)間發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。