1，房地產(chǎn)企業(yè)付給國土資源局土地違約金、滯納金是否可計入開發(fā)成本扣除？

答：企業(yè)支付各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動外發(fā)生支出，會計上應(yīng)計入營業(yè)外支出科目。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費指與房地產(chǎn)項目有關(guān)銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

根據(jù)會計制度對違約金作營業(yè)處支出處理辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬土地增值稅扣除項

2，取得土地的契稅和印花稅可否記入土地成本？

①關(guān)于取得土地使用權(quán)時支付的契稅和印花稅扣除問題

房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅及簽《土地出讓合同》所繳的印花稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用” ，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 （天津市地方稅務(wù)局公告2015年第9號）

②土地出讓合同繳印花稅應(yīng)計入管理費用。（宣城市地方稅務(wù)局勞財稅科 2015-11-02）

③印花稅按財務(wù)制度規(guī)定應(yīng)于發(fā)生時計入管理費用，已予以扣除，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目所繳的印花稅不再單獨扣除。 （合肥市地稅局勞財稅處 2014-04-14）

3，納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金，不直接給土地管理部門，而作為政府部門對企業(yè)投資，可否作計算土地增值稅扣除項目？

答：如其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，且取得土地出讓金合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，應(yīng)作扣除項目。

4，以地補路（工程）項目，其修路成本和承擔(dān)工程成本，能否看作是其取得土地成本？

答：財法字[1995]6號第7條第1款規(guī)定：取得土地使用權(quán)支付金額，指納稅人為取得土地使用權(quán)支付地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納有關(guān)費用。考慮到一些房地產(chǎn)開發(fā)項目盡管看似無償取得土地，實際上取得土地是承擔(dān)修建道路和政府工程成本而獲得補償，房地產(chǎn)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付金額，但應(yīng)核實所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實性，并有相關(guān)政府文件或合同（協(xié)議）

5，逾期開發(fā)繳土地閑置費如何扣除？

? 會計上，財基字[1995]938號：土地閑置費和無償收回土地使用權(quán)損失進管理費用。

? 稅法上，國稅函[2010]220號：計算土地增值稅時，開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳的土地閑置費，不得扣除。

? 注意：國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定：計算企業(yè)所得稅時，土地閑置費可在稅前扣除。土地增值稅與企業(yè)所得稅規(guī)定不同。

6，釘子戶額外補償費如何確認扣除？

? 閩地稅發(fā)【2008】64號：與本開發(fā)項目有直接關(guān)聯(lián)的額外補償費用，屬實的，可據(jù)實扣除。房地產(chǎn)企業(yè)拆遷中，與被拆遷居民（村民）等自然人簽訂補償協(xié)議，可據(jù)實扣除。

? 津地稅地 [2011]24 號：房地產(chǎn)企業(yè)由于自身原因造成并直接支付的補償款項，可作為“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 ” 據(jù)實扣除。

7，無票的土地成本如何確認？

? 桂地稅發(fā)【2008】96號：對于納稅人取得土地，因無合法有效票據(jù)，如何確定土地成本的扣除問題。按以下順序確定:

? （1）納稅人支付土地出讓金的，以實際支付土地出讓金為取得土地使用權(quán)支付金額；

? （2）納稅人繳契稅的，以土地繳契稅時的計稅依據(jù)為取得土地使用權(quán)支付金額。

8，某房地產(chǎn)企業(yè)取得地時，用以前為政府墊付工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地成本沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？

答：土地增值稅清算中，扣除項目金額中歸集各項成本和費用，應(yīng)當(dāng)是實際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

? 上述做法，屬沒按規(guī)定取得合法有效憑證，其取得土地使用權(quán)支出不能扣除。