一般來(lái)說(shuō)，增值稅的計(jì)稅銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。在確定全部?jī)r(jià)款時(shí)，一般納稅人不包括收取的銷項(xiàng)稅額，小規(guī)模納稅人的不包括其應(yīng)納稅額。價(jià)外費(fèi)用包括向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金（延期付款利息）、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡收取的價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論其會(huì)計(jì)制度如何核算，均應(yīng)并入銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

在增值稅的納稅義務(wù)的確定上，預(yù)收款一般不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但對(duì)納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的為例外，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。按照租賃標(biāo)的，又分為有形動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃。

現(xiàn)行政策即 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào)）規(guī)定，《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

從上面的政策規(guī)定可知，一次性收取出租不動(dòng)產(chǎn)的租金，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，以分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胧欠癯^(guò)10萬(wàn)元，再確定征免增值稅的，僅適用于其他個(gè)人，即自然人，也就是指沒有辦理稅務(wù)登記的納稅人。對(duì)于辦理了稅務(wù)登記的小規(guī)模納稅人和不需辦理稅務(wù)登記的行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不適用于以分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胧欠癯^(guò)10萬(wàn)元（季度收入是否超過(guò)30萬(wàn)），再確定征免增值稅的規(guī)定。

除不動(dòng)產(chǎn)以外的資產(chǎn)租賃，不論是否是其他個(gè)人，應(yīng)當(dāng)遵循一般規(guī)定，即以當(dāng)期增值稅應(yīng)稅銷售額來(lái)確定是否超過(guò)10萬(wàn)或30萬(wàn)。對(duì)于一次性收取資產(chǎn)租金以外采取預(yù)收方式的，比如小規(guī)模納稅人的物業(yè)公司一次性收取一年的物業(yè)費(fèi)，在計(jì)算月或季度是否超過(guò)10萬(wàn)或30萬(wàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以分?jǐn)偤蟮脑挛飿I(yè)費(fèi)收入來(lái)確認(rèn)，這是因?yàn)轭A(yù)收物業(yè)費(fèi)并不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，當(dāng)期的增值稅銷售額為權(quán)責(zé)發(fā)生制原則下所確認(rèn)的收入額。