最近總有客戶詢問，轉(zhuǎn)讓土地怎么交稅？怎么開票？下面通過對相關(guān)的法規(guī)進(jìn)行整理，讓您快速掌握土地轉(zhuǎn)讓的涉稅處理。

一、轉(zhuǎn)讓土地需要繳納增值稅

（一）增值稅計算規(guī)則：

在土地轉(zhuǎn)讓的過程中，不同身份的納稅人，采用的增值稅計算方法各不相同，具體如下：

1、一般納稅人

（1）轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可選擇適用一般計稅方法，取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。也可以選擇適用差額征稅，即以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

（2）轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則只能采用一般計稅方法，不能減去土地使用權(quán)原價的差額扣除，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

（3）采用一般計稅方法的，納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

2、小規(guī)模納稅人

（1）轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇按3%的征收率全額計稅，也可以選擇采用差額計稅，即以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

（2）轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，只能適用3%的征收率全額計稅。

政策依據(jù)：財稅（2016）36號《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附件1第十五條增值稅稅率、財稅（2016）36號《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附件2第八條銷售不動產(chǎn)、財稅（2016）47號 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》三、其他政策（二）。

二、差額計稅扣稅憑證要求

1、納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

合法有效憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

政策依據(jù)：財稅（2016）36號《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附件2 第八條

2、如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

以契稅計稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應(yīng)納稅額：

（1）2016年4月30日及以前繳納契稅的

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

（2）2016年5月1日及以后繳納契稅的

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5%

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2016年第73號

三、轉(zhuǎn)讓土地如何開票

1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，適用一般計稅方法計稅的以及一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得土地使用權(quán)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

在此情況下，發(fā)票應(yīng)按照全部價款和價外費用之和全額，按照9%稅率開具專用發(fā)票。

2. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，選擇簡易計稅方法以及小規(guī)模納稅人銷售其取得土地使用權(quán)，以全部收入減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的征收率向不動產(chǎn)所在地的主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地的主管國稅機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

在此情況下，發(fā)票如何開具呢？目前實務(wù)中稅務(wù)部門觀點有兩種：

個人的觀點比較認(rèn)同安徽及江西等稅務(wù)機關(guān)的做法，根據(jù)財稅〔2016〕47號規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。該情況屬于正常開票的差額項目，因此應(yīng)該按取得的全部價款和價外費用開具增值稅專用發(fā)票。

3. 小規(guī)模納稅人銷售其2016年5月1日后取得土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

在此情況下，發(fā)票應(yīng)按照全部價款和價外費用之和全額，按照3%稅率開具專用發(fā)票。

四、轉(zhuǎn)讓土地需要繳納的其他稅費

（一）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加

以上述增值稅額為計稅依據(jù)，分別按照5%（納稅人在縣城、鎮(zhèn)的）和3%的稅率征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。

（二）土地增值稅　

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅?！?/p>

這里的法定的扣除額包括：　　

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金；

③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

（2）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金：指在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費附加、印花稅也可視同稅金扣除?！　?/p>

土地增值稅采取四級超率累進(jìn)稅率，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：　

（三）企業(yè)所得稅　　

按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加和土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。

（四）印花稅　

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，以合用中的金額為計稅依據(jù)，按5‰的稅率征收印花稅。

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